2009年宁波ART蓝海营销策划书.ppt

ART 蓝海/ 营销策划书 2009 年3月目录一、宁波房地产市场分析二、竞争楼盘与参考楼盘分析三、目标客户分析四、项目定位五、产品标准描述六、 ART 蓝海核心卖点提炼七、 ART 蓝海品牌 DNA 系统八、 ART 蓝海营销战略总纲九、 ART 蓝海 09年销售策略十、 09 年企划推广策略第一部分宁波房地产市场分析 A/ 08年市场走势回眸◇从历年市场供求关系趋势来看, 宁波年供应量保持在 300 - 400 万㎡左右,年去化在 250 万㎡左右, 08年市场供求双双呈萎缩态势, 年去化量基本与 05年宏观调控时持平。销售率走势下行,购房者持币观望的气氛浓厚。受政策利好的刺激, 12月份成交回暖,但全年供求萎缩的大势未变。3 供求关系:双双萎缩数据来源:迪赛数据平台 2008 年宁波市场走向:量价齐跌 08年下半年价格进入下行通道□ 08年市四区商品住宅均价在经过一轮走高后,从 8月份开始走低,并进入下行通道。 12月份在政策利好刺激以及江南一品等项目的大量成交下,价格线有抬头之势,但楼市低迷的基本面未改,因此价格依旧走在下行通道。科技园区 08年销售表现优于其他板块据统计, 2008 年全年商品住宅新增供应中,以鄞州区为主,达到了 万平方米,但其新增销售率仅为 46% ,而新增销售率最高的为科技园区的 71% ,所推出的三个项目江南一品、皇冠花园一期以及万景梅庭中,除江南一品尚在销售之外,其他两个项目销售率均达到 98% 。数据来源:迪赛数据平台 B/经济政策面认知时间政策 2008 年9月 15 日央行宣布“双率”齐降 2008 年 10 月9日中国打出"降率免税"组合拳 2008 年 10 月 12 日系列新政支持房地产对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的, 契税税率暂统一下调到 1% ;暂免征收印花税; 暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 倍,最低首付款比例调整为 20% 。下调个人住房公积金贷款利率。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 2008 年 10 月 28 日央行年内第三次下调利率 2008 年 11 月5日十点“救经济”措施出台措施偏向通过投资、基础建设等方面,拉动经济增长。其中:加大金融对经济增长的支持力度、加快建设保障性安居工程都房地产之间相关。 2008 年 11 月 11 日“快、准、狠、实”扩内需促经济增长七项工作对于宁波市场而言,以下三点较为重要:着力扩大消费需求特别是居民消费需求、促进房地产市场平稳健康发展、努力保持出口稳定增长 2008 年 12 月 24 日宁波出台房地产救市“ 26 ”条通过减税拉动消费、通过调整土地出让金时间点为开发商减负并提升拿地信心、放宽二套房政策、重开购房入户政策为 9070 松绑宏观政策走势目前楼市价格调整已经到底的观点较为普遍,这与前万科、奥克斯、好阳光等项目轮番进行直线降价以及节后都市丽湾、明天广场等相继涨价有密切关联。在去年下半年接连的政策出台下, 消费者多看空未来的楼市政策, 加上前不久房地产落选十大振兴产业之后,消费者不再期待政策救市。消费者不再期待政策,楼市调整预期见底