2012 大同先锋村改造项目产品建议 2012 年大同先锋村项目产品建议 2012 大同先锋村改造项目产品建议研究系统确立前言 2012 大同先锋村改造项目产品建议研究范围界定---地段特征东南西北项目地处北部老城,现阶段周边以住宅开发为主,未来规划趋势不明显,商业商务氛围短期内无法形成。地块价值不高。 2012 大同先锋村改造项目产品建议研究范围界定---地块特征北区南区地块为中等规模住宅项目, 局部(沿街) 为商业用地, 沿街面长,但均属待规划道路,再根据地块初规指标, 本案将研究范围扩大到沿街底商。 2012 大同先锋村改造项目产品建议研究范围界定---开发特征?大同市场又一新作,大体量属公司首创?目标明确,更关注项目利润和消化速度?为规避风险住宅作为关心的第一要素?开发经验有限,未曾涉猎住宅之外 2012 大同先锋村改造项目产品建议研究范围界定---住宅[ 居住] 2012 大同先锋村改造项目产品建议目的: 地块物业发展定位解决问题的系统方法:四位一体定位方法定位条件定位思考定位结论项目开发愿景从目标里确立项目开发方向为物业组合比例、租售方式提供依据项目城市背景从城市发展脉络寻找项目发展方向项目总体发展战略项目行业背景根据行业目前特征,判断行业未来发展趋势,确定项目合理的物业功能配比。物业发展功能定位及客户定位项目条件分析项目属性及 SWOT 分析项目发展优劣势分析及机会点、威胁点判断。项目定位选择研究方法 2012 大同先锋村改造项目产品建议思维导图?开发愿景分析?市场背景分析?地块条件分析?物业发展定位?物业发展建议 2012 大同先锋村改造项目产品建议壹壹开发愿景分析开发愿景分析明确努力方向明确努力方向客户特征核心问题 2012 大同先锋村改造项目产品建议目标排序利润最大化>回现>规避风险、公司品牌设想 1、产品符合市场需求。解读:以需求定产品,规避风险。 2、做差异走中低端。解读:对项目形象期待较高,提高消化速度。 3、尽可能提高容积率。解读:为保证利润最大化,满足最大容积率。困惑为达到目标,本项目应该如何规划? 问题:如何实现符合市场需求与利润最大化最佳结合的物业规划? 开发愿景
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