新联康2010年重庆协信大学城项目营销策划报告.ppt

协信大学城项目营销策划报告协信大学城项目营销策划报告我们要解决的问题 2010 年完成 13 亿元的总销目标 2400 套房子 X 55 万元/套归根结底就是要解决客户和定价的问题其中客户问题尤其重要本案提案中心思想以人为本项目背景研究宏观市场项目本体区域市场客户框架客户精准定位产品力提升项目定位营销推广策略价格策略推案策略推广策略渠道手段销售执行保障项目背景研究?宏观市场研判?项目本体分析?区域市场分析?客户框架确立详细背景研究宏观市场研判 4月 14 日, 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 30%; 对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于 50% , 贷款利率不得低于基准利率的 倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。 4月 17 日, 对房价过高、上涨过快的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款;并首推房价问责制。 6月4日,住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知,对商业房贷中二套房认定标准进行明确,不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”,而是更为严厉“认房也认贷”,而且是以家庭为单位。 8月5日,银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。重庆各银行已全部停办第三套房贷。这是自今年 4月“国十条”出台后,重庆地区银行第三次叫停第三套房贷。 9月 29 日,国家有关部分出台相关措施,买房首付至少 30% ,第三套房贷暂停。新措施主要在信贷方面着力,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 10 月 20 日, 央行三年来首次加息,金融机构一年期存款基准利率上调 个百分点, 由现行的 % 提高到 % ;一年期贷款基准利率上调 个百分点,由现行的 % 提高到 % ;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 10 月 20 日, 重庆地方出台房产契税新政, 建筑面积 144 平方米(套内面积 120 平方米)以上的住宅,按 3% 征收契税; 建筑面积小于 144 平方米(含)的住宅,按 % 征收契税; 个人购买 90 平方米及以下普通住房,且属家庭首套房的,契税按 1% 收取。从4月开始的楼市调控新政出台到 9月底的楼市二次新政,政策并没有松绑的迹象呈现,反而是更加吃紧; 重庆作为房产税试点城市之一,各种调控政策传闻纷纷,政府调控决心更加坚决,对购房者信心打击严重,未来市场走势不容乐观。调控政策调控方式市场影响出台可能性土地政策打击囤地, 加快开发持续存在,市场影响较小很有可能迅速出台税收政策物业税或其变通税种出台物业税的出台对于购房信心的打击非常严重如果此次市场调控无法达到政策预期效果,相关税收政策近期出台的可能性较高金融政策利率政策对实际购买力影响较大如果持续调控不见成效,政府可能出台更严厉的利差政策。行政政策二次房改保障性住房政策对商品房冲击相对较小尚无明确推出时间表,短期内实现可能性不大后市政策出台预期后续可能出台的政策中仍然不乏对于市场冲击较大的金融及税收手段,市场面临较大的政策压力。连续的调控政策项目本体分析—地段边缘化属性地块位置主城区大学城科技学院三军医大重庆大学城市管理学院重庆师范大学四川美院电子科技职业学院重庆医科大学东方剑桥医药卫生职业学院重庆职业技术学院龙湖睿城卓越熙街富力城廊桥水乡康田漫城本地块大学城位于主城区西部边缘,本案地处大学城南部边缘。项目本体分析—板块项目双重化属性一面是洋房、别墅,一面是公寓/一面是升级改善,一面是价格挤压龙湖睿城东方剑桥东桥郡重大集资楼重师集资楼富力城卓越项目康田漫城融城华府龙湖花千树龙湖 U城廊桥水乡本案?洋房、别墅升级改善属性龙湖东桥郡、花千树、融城华府、龙湖 u城洋房、廊桥水乡、龙湖睿城等共同在区域内形成了大学城高端社区形象。?公寓价格挤压属性随着地铁 1号线大学城段的即将开通,富力城、康田漫城、东方剑桥、廊桥水乡高层组团等将逐步成为板块热点项目本体分析—板块升级化属性大学新城区域规划交通板块升级四大引擎助推板块升级,增强板块辐射力自身配套定位城市副中心,五大产业板块,导入大量产业人口配套日趋完善,教育配套、环境配套有较强吸引力人文、科学气息加快人口导入, 助推板块发展交通发展具备强效推力,吸引外区置业项目本体分析—项目关键词大规模商业配套大盘公寓洋房混合社区精装修户型紧凑创意洋房设计高附加值新古典风格区域市场分析根据目前规划,以大学城中路为界线,大学城划分为两个板块。大学城南路以北的区域为目前开发的热点区域,