天富花园第二期整合营销策划报告.doc

天富花园第二期整合营销策划报告
天富花园第二期整合营销策划报告
-、 项目分析
1、 项目概况
2、 项目周边环境及配套环境
3、 项目SWOT分析
二、项目定位
1、 目标客户定位
2、 目标市场定位
3、项目档次定（紧 临香港）和愈来愈完美的居住环境将吸引愈来愈多港人来此置业安居。
交通咨询题立即得到解决
盘山公路今年年底动工，使盐田与市内的交通不再是一个障碍，随着盘山公路的建成及开通，盐田的 前景会越来越好。
4、威逼点分析
竞争压力
近期正在推出和将与本项目同期推出的楼盘多达数十个，且在区位上比较集中，拥有共同的资源优势, 都将抢占市场份额，强烈的市场竞争将愈演愈烈。
交通咨询题的解决压力
盐田片区与市区有一定距离，目前与市区联系的交通枢纽梧桐山隧道收费偏高，成为许多市内购房人 士在盐田购房的一大障碍，同时连接市区的盘山高速公路的建设开通尚需一段时刻，有意购房者有许多目 前仍处于观望状态，假如公路建设顺利如若开展，此类观望者即成为本项目的有效潜在客户。
劣势：
1、 规模不大；
2、 低楼层单位视野景观无法发挥
3、 B户型单位交通过道较长，造成白费面积；
4、 一、二期开发时刻间隔较长，建筑外观等可能显现较大差异, 对整体形象有一定的阻碍，且滨海气息欠佳，后期改善将增 加建筑成本。
威逼点：
1、竞争压力将越来越大 2、交通咨询题的解决尚需要一定时日，许多客户仍处于观望状
心、。
优势:
1、 中心地段优势，是盐田的政治、金融、教育、商业中心；
2、 地处政府大力开发的旅行区，与大小梅沙、明思克近在咫尺;
3、 配套完善，生活便利；
4、 交通四通八达
5、 可观山景、海景园、；
6、 紧临中英街，与香港一街之隔；
户型适中，适合本区域目标客户的消费特点。
机会点：
1、 盐田地产市场越来越受关注；
2、 盐田的居住环境将越来越完美；
3、 盘山公路年底动工，交通咨询题将得到改善；
深港两地的交流不断加深，港人置业的比例将不断加大。
二、项目定位
1、目标客户定位
通过大量的调查和我公司盐田分部的客户2资料反馈，我公司为本项目的目标客户群集中表现为以下 几类：
中英街做生意的潮汕人
沙头角片区由于与中英街紧紧相连，具有浓厚的商机，多年来已成为潮汕人士经商的集合地，而项目 由于其邻近中英街和生活配套成熟，专门符合潮汕9人士选择居住物业的标准；
通过调查，本项目一期销售也以在中英街做生意的潮汕人为主；
潮汕人在选择悲伤物业时，有大伙儿庭毗邻而居的特点（如史弟姐妹在同一栋楼买房，同时最好是楼 上楼下或门对门居住），由于以上特点，我司认为本项目二期的客户在一定程度上可由一期业主的亲朋好友 消化。
盐田片区的公务员
任何项目的销售都有一定的区域性特点，而且消费心理学认为，大多数人都有就近消费心理特点，因 此以项目为中心，周边辐射区域的在本地有固定工作的有意购房者均属目标客户。针对本项目则要紧是一 些工作在盐田的，工作性质相对稳固的公务员一族，如盐田中小学教师、盐田港的职员等。
通过调查，目前本片区在售项目中一些素养较高档物业多为本片区的公务员所青睐，且公务员消化比 例一样高达30%左右。
随着盐田港扩建工程的开展，其港区的技术和治理人员也是本区域物业消化的一大群体，由于工作环 境的因素，他们在置业观念上繁华成熟的社区的需求一样高于对海景的爱好。
港元人（尤经经常往来深港两地的司机居多）
由于盐田片区与香港仅一街之隔，盐田物业的外销优势十分明显：
深港两地往来便利；
香港的一般楼盘的价格较盐田物业高出6-10们，较之同档的海景物业，盐田物业的价格优势更加明显;
同时盐田消费较香港低，故对香港人极有吸引力；
房屋银行的投资者
我司房屋银行的投资者中，有许多放盘客户对投资性物业专门有爱好，且对我司举荐的投资型物业信 任度较高我司提供的投资打算将有助于这些投资客的置业意向；
2、项目市场定位
房地产投资成败的关键因素在于找准以后的需求空间并设法满足这种需求，由于以后的市场具有要变 性和不确定性，因此，在分析市场特点的基础上，依照项目自身条件准确推测以后的适合本项目的需求点 是项目市场定位的中心环节。
我司在对盐田所有在售物业及待售物业研究的基础上，分析盐田现有消费结构及其以后的进展趋势， 综合考虑本物业所处地段、配套、景观等综合产品质素，我司认为。本项目合适的市定位描述：
盐田片区中心地段的、成熟的、多景观高层物业。
定位依据：
本项目和各种整全优势只针对盐田片区才成为优势，假如将市场定位扩展至盐田区外，本项目的所谓 中心地段、成熟配套都毫无意义；而且本项目规模较小，推广成本有限，假如将市场扩大至盐田区外，是