国裔 4~7 月开盘前期营销策划报告尚美佳·中国 2010 年3月切入国裔:首批 132 套房源推售营销解决之道……如何打响本案首批房源推售的第一炮市场小结个案分析政策简述竞争态势报告结构第三篇国裔项目再思考第二篇锁定客群区位点第四篇推广执行第五篇蓄客策略第六篇价格策略第一篇探寻市场机会点附件:开盘后推广基本思路第一篇突围·市场——从市场中寻求机会点? 政策简述市场的理性回归市场的理性回归无疑在一系列“平抑”政策出台之后,楼市将趋于“冷静”。投资投机需求得到遏制, 2010 年楼市将更趋理性,市场规律下的自我调整将主导楼市风向(成本控制、供需关系、产品力……) 2009 年大宗土地出让,地王频现,土地成本上涨,已然决定了未来楼市房价亦将在高位运行。而能否触动市场、客户买单就需要结合产品竞争力,对营销推广提出更高的要求。链接: “三禁令、国四条、国十九条”的出台是针对普通住宅而定,主要表现为: 1、抑制投资性、投机性购房 2、抑制商品房价格快速上涨。旨在寻求:让房地产业发展又要人民安居的平衡点。? 政策简述·尚美佳主张审慎·乐观——如火如荼的 2009 ,更像是可遇不可求的“现象”★目标客群的精确制导★推售节奏的有效把控★推广执行的差异化显现★蓄客策略的多样化实施? 区域竞争态势·竞争区域划分主力竞争区间以关河西路以南,劳动西路以北的城中区域, 代表项目有万博国际广场、京城豪苑、置信商务广场、晋陵路八号。次级竞争区间以城中区域为核心向四周扩散至常州东、西、北三大门户范围内的高端在售及储备项目。本案本案万博国际广场万博国际广场京城豪苑京城豪苑置信商务广场置信商务广场晋陵路八号晋陵路八号新城首府新城首府凯纳华侨城凯纳华侨城凯悦中心凯悦中心大成厂地块大成厂地块和记黄埔和记黄埔? 区域竞争态势·区域价值速写区域价值速写区域价值速写?次级竞争区域随着凯悦中心、大成厂地块、和记黄埔等地块的先后推售, “城中片区”区域价格有望进步拉升,竞争态势日趋激烈。?主力竞争区间因地段的相似性,决定了要想实现快速去化的预期,必须要实现对竞品的差异化显现(客群定位\推广策略\销售执行等) 借势借势· ·坚持拿来主义,为我所用。坚持拿来主义,为我所用。对于割据一方的高端大盘,我们有两点主张: 1、不对位 PK :以纯正的市中心区位、 400 年历史的人文积淀取胜; 2、借势利好:凯悦中心带来的区域价值升级,和记黄埔、大成厂地块预期价格的再次突破,都将成为我们推广、营销说辞的突破口; 藐视藐视· ·战略层面上的万博国际广场竞争! 战略层面上的万博国际广场竞争! 针对一街之隔的万博国际广场层面的竞争,在推售过程中我们必须实现推广执行、蓄客策略、销售形象直至价格层面的全面超越; ? 区域竞争态势·尚美佳主张
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