万象城商业模式.ppt

万象城商业模式
华润中心万象城
项目分布：
从2004年华润第一个万象城——深圳万象城开始，经历了几年的迅速发展，华润万象城已经入驻全国许多城市：深圳、杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州、重庆
万象城项目主要分布在经济发达的省条件：
一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；
二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；
三是交通便利，停车方便
项目选址
商业繁荣
人口集中
交通便利
选 址
位置交通
■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域
■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间
■与"地王大厦"隔深南大道相望
■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连
■周边共有巴士线路30多条
■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米
■距皇岗口岸约5分钟车程
■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
位于城市金融商业核心区
项目选址
深圳华润中心万象城的选址就充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性
对万象城选址的研究，可参考其他4个城市的万象城项目：
项目所属城市
位置
杭州
位于杭州未来CBD核心区域钱江新城
沈阳
位于沈阳市重点开发的金廊规划区的核心位置（辽宁体育馆原址）
成都
位于新城东核心位置——二环路东三段万年场双桥子片区
南宁
位于东盟国际商务区的核心区域
万象城的选址：
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高
项目选址
整体布局
华润重金聘请综合实力国际排名第三、商业建筑设计国际排名第一的RTKL设计师事务所担纲万象城项目规划和建筑设计。
万象城零售设计顾问在建筑设计一开始就已经介入，避免了购物中心今后使用、出租时的不便
华润中心万象城，这个项目完全抛弃了传统的规划模式，将万象城购物中心作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。
一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。
在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式
整体布局
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。
整体布局
整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流
商业动线设计：
整体布局
商业规划
华润把深圳万象城的零售概念定义为：“完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐”、“一个深圳居民及游客均向往及享受的好去处”
万象城的市场定位确定为“中档偏高”，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。
定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳商业接轨国际的旗舰之作
商业定位
商业规划
业态组合
万象城采取
主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
深圳华润·万象城主力店铺：
■ RéEL时尚生活百货：第一次进入中国大陆的海外百货公司。
■ Olé超级市场：华润万家第一家新概念超市，以品种繁多的进口食品为特色。
■ 嘉禾深圳影城：拥有7个放映厅，包括一个豪华贵宾厅，是目前深圳最大的电影城。
■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部。
商业规划
拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺
B1
L1
L2
L3
Reel百货、Esprit 、停车场
Reel百货、餐饮、华润超市
Reel百货、NOVO百货
L4
Reel百货，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停车场
王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇
L5
顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场
主力店/次主力店所占比例为40％，国际名牌占3％，餐饮占15％，娱乐占20％，精品店占22％
杭州华润万象城业态比列：
商业规划
杭州华润万象城现已开业，主力店：
尚泰百货 Olé超级市场 百老汇电影院 冰纷万象滑冰场
商业规划
楼层
餐饮
生活配套
零售
主力店
B2
15%
3%
22%
60%
B1
31%
2%
29%
38%
L1
0
0
40%
60%
L2
%
0
52%
%
L3
6%
0
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