房地产项目开发报建流程全过程详解培训.ppt

房地产项目开发报建流程全过程详解培训
房地产项目开发流程(一)
房地产项目开发流程（二）
房地产项目开发流程（三）
房地产项目开发流程
以中惠地产的开发流程为例，讲述项目开发流程
房地产项目开发报建流程
房都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
操作经验：找个与当地规划局关系好的设计公司，在总平方案设计过程中经常“私下”带方案去找规划局的领导、总工“请教”，请他们多给些意见。如此这般，等方案完成后上会时，他们也不会多提意见的。
房地产项目开发报建流程
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据设计规范科学统筹安排放到一张图纸上。
排水许可证：是市政部门发的，管的是针对小区的管径和流量。现在都是要求雨污分流了。
操作经验：除了设计时好好考虑之外，更为重要的是及时了解“接口”的变化，许多公司曾经被这些接口害死。因为这些接口时时在变化中。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。再如高压电接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱乱接，管他工业电民用电，还是临时电。
房地产项目开发报建流程
5、单体审查、建筑工程规划许可证
单体设计：就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑设计方案。关键是落实各空间的大小尺寸。
这阶段最烦的是车位。目前各大城市在车位问题上管得都是非常严的，住宅基本1：1，商业一般是100平配1个车位，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。但开发商都不愿意多建车位，因为建地下停车场投资巨大，建1个车位加分摊面积约要35-40平，大部城市1个车位的售价10万不到，开发商都要亏本。所以，搞出了地面停车、子母车位、立体停车等多种形式。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。
房地产项目开发报建流程
6、消防和人防专项审查
现状是很少有哪个小区的消防和人防设计是达标的。很少有哪个小区的消防和人防设备是合格。
消防报建：消防审查部门是武警官兵，不是政府机构，标准很高也非常官僚。要满足消防规范的话，投入非常大，而且还会影响使用。比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲是非常不方便的。所以消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。目前在这个方面审查也是越来越严。操作经验：一般发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间有千丝万缕的关系，甚至有些城市直接由消防部门指定的公司垄断经营。
人防工程：实际用处不大的中国特色的东西。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，而且这部分停车位只有使用权，不能发产权证，其产权为国家所有。所以开发商也是尽量缩小人防工程面积。
房地产项目开发报建流程
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开展这两项审查。
节能审查：南北标准差异很大，严重干扰户型设计，重点在落地窗、客厅挑高、外墙保温隔热层等方面
施工图审查：施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。虽允许开发商自己找有资质的施工图审查单位做审查，施工图审查单位还必须对审查结果负责，但施工图审查时专家红包那也是不能少的。
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8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥排放：由各公路管理部门包括公路、交通、警察管辖。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候尤其是工程赶进度的时候，需要日夜得都运泥，没办法只能提前打通各路神仙。
噪音排放与夜间连续施工许可：由环境保护部门负责管理，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。如现在很多城市已经禁止使用锤击桩、禁止夜间施工扰民。
以上三项在大城市很重要，小城市有较大自由 。
房地产项目开发报建流程
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。现实的操作中，但凡涉及到检测的就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发