中融大连琥珀湾项目尽调报告.doc

中融国际信托有限公司中融-大连琥珀湾项目房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告(报告完成日期: 2011-4- 21 ) 经办业务部门:中融国际信托有限公司【金融市场】部[中融-大连琥珀湾项目[尽职调查报告] 1 声明与保证我们在此声明与保证:本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定,根据融资申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字: 年月日直接调查人签字: 年月日调查人部门经理签字: 年月日[中融-大连琥珀湾项目[尽职调查报告] 2 目录 1 项目背景与交易结构概述 3 项目背景 3 交易结构概述 3 信托产品交易要素 4 本 项目概况 42 融资人资信情况 11 融资公司基本情况 11 开发业绩 14 融资人/ 实际控制人财务状况 15 融资人银行贷款及对外担保情况 24 3 项目概况和建设情况 25 项目基本情况 25 项目建设条件 32 项目建设实施进度 33 项目的股权价值分析 25 项目的施工方、设计公司、监理情况 34 4 项目市场情况 25 项目投资环境 25 大连市房地产市场 29 项目分析及市场定位 33 项 目 SWOT 分 析 35 5 项目财务效益评估[中融-大连琥珀湾项目[尽职调查报告] 3 37 现金流量分析 37 敏感性分析 38 资金来源与运用表 39 投资计划与资金筹措表 40 项目销售收入预测 43 项目现金流量预测 45 项目利润分析和经济指标评价 44 销售率盈亏平衡点 45 本产品优势比较分析 46 6 信托方案与风险防范措施 47 交易结构安排及信托计划摘要 47 7 综合评价 50 1 项目背景与交易结构概述 项目背景本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司(以下简称“百年地产”)。百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司(以下简称“琥珀湾”或项目公司) 100% 的股权。项目公司目前正在开发的项目名称为: 【琥珀湾项目】, 本项目共分 A、B两个地块。其中 A地块占地面积为:【约 66 , 272 平方米】,总建筑面积【约 98 , 200 平方米】, 包括地上建筑 66 , 272 平方米,地下建筑 32000 平方米。本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅,目前土地出让金已经缴纳完毕,获得了《国有土地使用权证》、《建筑工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,项目四证已经齐全,其中 A 区的四栋独栋别墅已经封顶,已经拿到预售许可证;B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工,五证齐全。B 地块占地面积约为 平方米, 主要拟建项目为渔夫码头,包括配套餐饮娱乐等。经济技术指标 A 地块 B 地块合计总用地面积(平方米) 66,200 26,300 92,500 地上建筑面积(平方米) 66,200 7,490 73,690 地下建筑面积(平方米) 32,401 7,701 40,101 容积率 1 —建筑密度< 20% < 15% 建筑高度低层、多层结合低层—本项目总投资预计为 亿元,截至 2011 年3 月底,百年地产已经累计投入约 亿元,其中土地费用约为 亿元。因公司经营策略和本项目后期建设的需要,向我司提出融资需求。关于本项目,企业拟通过信托平台进行股权融资 亿元,其他通过销售回款解决。[中融-大连琥珀湾项目[尽职调查报告] 1 本项目的信托结构简要描述由中融信托发行预期规模为【 74 000 】万元(分为【 74 000 】万信托单位)的信托计划,包括优先级份额【 35 000 】万元( 由中融信托公开募集),次级份额由百年地产以其持有的项目公司约 98% 的股权认购(股权价值约为【 39 000 】万元) 。信托计划成立后,中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资, 其中,【 200 】万元计入注册资本,【 34800 】万元计入资本公积。增资完成后,项目公司的注册资本为【 22 00 】万元,资本公积变为【 73800 】万元。中融信托占有项目公司约【 98 】%的股权、百年地产持有项目公司约【 2】%的股权。信托计划满 1年后至信托计划期满 2年当日