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武汉城市圈物流地产运营模式研究
夏 季 [摘要] “中部崛起”战略的实施、武汉为龙头的8+1武汉城市圈的发展,“资源节约型社会”和“环境友好型社会”的建设成为武汉城市圈物流地产发展的良好契机。本文通过分析武汉城市圈物流地产战略优业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地,工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产土地的批租年限为50年。由于物流园区在经济开发、促进多种物流资源的整合、改善城市环境等方面的明显作用,武汉市及远郊城区政府及企业在近几年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程,给予大力的支持。在工业用地较为充裕价格较低的东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、汉南区、新州区及“1+8”城市圈中鄂州葛店开发区及咸宁、孝感、鄂州、仙桃等地都可以提供土地建设物流园区。
相比于住宅地产,物流地产属于工业地产范畴。物流地产并不受人们关注,由此开发商对工业地产的开发也并不热情。这也是造成武汉市工业地产发展不庞大的原因之一。国家对房地产市场的宏观调控所产生的效果日益显现的时候,真正的机遇是如何独辟蹊径,细分市场去抢占制高点,物流地产可谓是一条新路。它的投入不一定很大,只要开发商和物流企业选准位置,采取适当工业地产经营模式和拿地方式,回报是惊人的。
三、武汉城市圈物流地产的运营模式
有学者按照不同的投资和管理主体把物流地产划分为四种运营模式,分别是:地产商开发,租售给物流商并代其管理;物流商自投资,自已经营管理;地产商和物流商合作经营;由第三方牵头,实现物流商和地产商强强联合,并分析各种运营模式的利弊。根椐武汉城市圈得天独厚的地理优势,依托现代制造业、服务业发展带来的巨大需求市场,主要采用地产商开发,租售给物流商并代其管理的模式,发展吴家山物流园区、沌口物流园区、光谷物流园区和阳逻港口物流园区和舵落口物流基地、丹水池物流基地、杨泗港物流基地。
对于武汉城市圈物流地产的运营模式,笔者更倾向于第一种运营模式的理由如下:
。专业物流地产商熟悉相关政策、物业管理和设计的丰富经验、了解市场需求,为客户提供定制化的优质服务,而自建租赁是其主要的发展模式。例如,普洛斯以“建设―租赁―管理”的方式,在进入中国市场不到3年的时间里,在14个城市建有20个物流园区,已建成和在建的物流用物业达100万平方米,总面积出租率达95%。
。物流商自投资自管理,这种模式的缺陷在于如果物流企业对自己的实力与需求评估与预测不准确,将会出现建设的物流设施与实际需求不匹配的状况,影响物流企业的正常运营,增加其经营的风险。而灵活机动的租赁模式,客户能够按照实际需求选择租用面积合适、位置便利的仓储设施,从而大大降低了客户的经营风险。
。物流经济时代,顾客需求发生了深刻的变化,越来越多的物流企业选择了租用而非自建物流仓储设备。租赁的方式减少了物流企业对固定资产的投入,使其资金集中投放在技术改造与产品研发上,提高物流管理能力与水平,从而提升了其核心竞争力,实现了帕累托最优。
四、武汉城市圈发