项目启动会指引.ppt

项目启动会指引
第一页，共30页。
什么是项目启动会
启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。
参会人员：
地区公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）求。
强电：能够接入的变电站位置；正式用电容量、是否需自建开闭所；施工用电申请手续。
周边市政道路：道路标高，若为规划拟建道路，明确建设时间，找到政府归口管理部门。
第十二页，共30页。
《市场调研及客户访谈》
5、地块周边不利条件调研（尽量穷举并配照片），并提出预案，找到干系部门及干系人
噪音源：如，周边快速干道、飞机航道、打靶场、地铁站、公交站、火车站等。
污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、土质污染探测、光污染源、发射塔等。
对心理产生不利因素：加油站、疯人院、公墓、高压线、监狱等。
6、营销部的市场调研，对重点目标客户的深度访谈。
第十三页，共30页。
最后一次启动会
第十四页，共30页。
项目启动会最终成果
《项目成功标尺》
《风险预案》
《市场定位》
《产品定位》（含建筑、景观设计任务书、技术经济指标，户型配比、产品建造标准）
《体验区选址、定位及开放计划》
《项目进度计划》
《项目目标成本（启动）及合约规划》
《投资分析模型（启动）》
第十五页，共30页。
提交要求
启动会成果提交时间要求 ：
模仿、复制项目：取得土地（第一笔土地款支付）后20个工作日内；
创新项目、新公司第一个项目、商业面积超过5万平米（不计社区商业门面）：取得土地（第一笔土地款支付）后45个工作日内。
第十六页，共30页。
《风险预案》
包括：识别风险、评估风险、应对预案
至少关注以下风险，并提出预案
交地
方案审批
地质状况
主材价格波动
市场风险
周边市政配套延迟移交
地方政府换届
第十七页，共30页。
《市场定位》
目标客户群是谁？深访了多少有效客户？他们的文化倾向、历史记忆点是什么？消费思维和习惯是什么？家庭人口数量？信息接受习惯和项目传播通道 ？
标杆楼盘及产品是哪个项目？可以是外区域的。（有利于研发、成本、工程找到对产品的感觉，对项目相关方面定出边界、深入判断；营销依此挖掘客户群。）
第十八页，共30页。
《市场定位》
3、单套总价位？单套面积？功能房间数量？
4、敏感点是什么？产品的哪些方面要做好，给研发经理明确研发重点；哪些方面只要一般就可以了，给成本经理明确省成本的方面。
推盘节奏、顺序？若为多产品业态，先卖什么，后卖什么？
第十九页，共30页。
《产品定位》
总图（含技术经济指标）
产品组合，不平衡使用容积率；典型场地剖面示意图
交通分析（含出入口数量，消防、私车、行人交通）
户型、单体组合平面（含户型配比、面积分析、户型亮点分析）
外立面风格
注：善用集团已有产品库成果
第二十页，共30页。
《产品定位》---项目景观方案
采用意向图片、剖面等， 描述景观的整体风格（支撑营销卖点），描述关键景观节点（如人行、车行、单元入口，软硬景节点处理） 。
采用意向图片、剖面等，描述支持产品溢价的景观价值挖掘点。
控制硬景面积。
硬景铺装材料一般控制3—5种以内。但铺装工艺应考究，做好表面防护、成品保护。
软景在此会上宜对树种、灌木、藤本等做出品种范围的决策，最好使用本地资源，目的是进行苗木资源的储备。
第二十一页，共30页。
《产品定位》---价值挖掘
特定户型价值挖掘：
底层户型
顶层跃层
面积赠送
亲地
增绿
与周边和小区内景观的结合
尽量减少地下车库面积
第二十二页，共30页。
《产品建造标准》
包括：
产品标准：
客户视角；体现差异化
营销、成本主导
建造标准：
固定的细部做法、构造大样；体现模块化、标准化 。
工程、研发主导
要点：
以前的痛点、反复决策点、客户敏感点
满足政府的最低要求
符合市场的一般标准
务必将不做的内容列举出来，并说明原因。
第二十三页，共30页。
《体验区选址、定位及开放计划》
对选址、实施作为独立子项目进行决策和计划分解。
体验区的选址需考虑：达到路线设计，增强客户的体验；停车区域的选择；体验区与周边环境的关系及处理。
新公司宜选择实力强的景观、装修施工单位，降低新团队不成熟的风险。
若使用临时售楼处，建议照搬以往类似项目的结构设计，在装饰装修方面体现项目特色。
不鼓励修建会所。若建会所，应严格控制会所占地上容积率的面积；会所装修应分部位、分功能区间确定装修档次，严格控制高级精装面积；严格控制使用中央空调的面积；在小区交房后会所应考虑对外开放。
会所功能设计，应先做减法，再做加法，尽量突出运动功能和少量的服务