房地产营销策划—吴忠市龙河唐都.docx

房地产项目营销策划
市 龙 河
唐 都
学院：资环学院
年级：11级房产
姓名：丁旭强 学号：********** 指导教师：赵小勇
楼盘简介：龙河唐都坐落在黄河金岸吴忠段的核心区域，是吴忠市 建设滨河新区的开山之作。黄河金岸实实在在存在的，从而累积了一部分别 墅消费群体。
■宣传推广理念落后
从产品的推广折射出发展商整体营销策划理念的匮乏，一些设计 水平落后，低质的楼房，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购 置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和 对生活的享受。
现在市场成熟，知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和 人群力量。近几年经济发展迅速，交通变得更加发达，人民的生活水 平也有很大的提高，选择一处好的居住环境体现着生活的品味和精神 的向往，龙河唐都居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发 展。
定向市场分析
本项目位于吴忠市滨河新区，但并不仅仅局限于老城区，从近的 看，涉及到青铜峡市小坝，以及整个吴忠市，从远的看，辐射到周边 的市区。现在的吴忠处于银川市和宁南地区的交界地带，也是沿黄城 市，是平原川区发展的带头大哥，同时也学习银川市的发展模式紧跟 其后，近几年吴忠发展迅速，交通系统也正在升级，未来的吴忠将是 宁南和宁北发展的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的 气候条件，将是你购房置业的优先选择。
项目分析
销售特征：以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高， 且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在价格趋 于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为 市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
客户需求的变化
一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追 求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的 基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体 规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提 高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对 开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。
市场环境的变化
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地 段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为
市场所接受。
优势点分析
•所属区域是吴忠市行政中心以及未来的经济中心；
•出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最 重要的基石；
•具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好 的交通条件；
•区域内大型住宅区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛 围；
•各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；
•周围有吴忠市人民医院，吴忠市新区医院，还有若干医疗场所， 离市中心较近，还有环境优雅、景色优美的清水湾。
劣势
•栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大；
•本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相对 狭窄；
•本案位置临近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今后 随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响；
机会点分析
•国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好；
•整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡；
•现阶段南通的整体规划改造，增加了产品的附加值；
威胁点分析
•近期推案量加大，且总体规划品质均高户促使本案竞争压力加大；
•周围房产建设项目较多，竞争比较激烈，要想生存，必须拥有独 一无二的风格和品质；
•周围有拆除和建设项目，无形中将会降低本案周围的整体环境；
•区域内各个的目标市场大致相同；
•高品质购房者选择有较大的不确定性，全是的高档次物业都是项 目的竞争对手。
项目周边配套状况
学校：吴忠中学、吴忠回民中学、吴忠市民族职业技术学院
超市：人人乐超市和新华百货
其他：吴忠市新车站、汽车4S店以及吴忠市人民政府
周围交通：4、6、8、10、14、15、19、21、30、32、34、35 路公 交车（新车站下）
项目市场定位
市场地位
本案的均价在4840元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重 生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和 齐全，该区域将集中成为我市中高档楼盘的聚集之地，这也将打破原 有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
项目形象定位
户数:总共1865户
建筑:欧式风格的3幢高层、4幢小高层、8幢多层住宅以及5幢花 园洋房、1幢公寓楼组成，设计有90平方米至260多平方米的20 多种个性化户型。
机动停车位:207个
非机动停车位:2031个