房地产评估报告模板（已拆除房屋免勘评估类）2.doc

房地产评估报告模板（已拆除房屋免勘评估类）2
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估价项目名称： 广州市**30号商业用房
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估价机构： 深圳市**房地产估价顾咨询有限公司
注册房地产估价师：
估价作业日期： 2009. 12. 14—2009. 12价值非现时在建工程价值且与今后可能显现的强制处理、快速 变现等专门交易的成交价是不相同的。
4、 本报告的有效性依靠于托付方所提供的有关法律文件、估价资料 的真实性和合法性，因此，在使用本报告时，必须向政府有关部门加以核 实、确认；若有不实，则须重新估价调整，以免造成缺失。
5、 按照托付方（托付方承诺函）要求，估价时点为2002年9月1日。
6、 由于估价对象差不多灭失，按照托付方及有关方面的要求，此次 评估对估价对象2002年时状况实行免勘评估。
7、 估价对象土地出让金缴纳情形及土地使用年限出让情形不明，此 次评估是按产权完整（在估价时点，土地按商业用途尚可使用40年）进 行评估。
8、 本估价值除已载明的以外，是按产权完整，概不附带任何可阻碍价 值之牵连、限制及开销，未受他项权益约束，可在公布市场上自由转让来 估的。
五、房地产估价结果报告
1、 托付方
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2、 估价方
3、 估价对象
估价对象实体状况；估价对象位于广州市**30号，原为双隅(双 木)结构2层建筑物，建设于上世纪40、50年代， 平方米，。现该建筑物差不多于被拆迁，并北 开发商的临时门面“**临时30号”所代替，内部装修不详，按照结构形 式及了解，应为简单装修。
估价对象权益状况：估价对象的权属人原为徐广镜，1949年0 8月向关恕卿购买取得，房屋用途为商业，产别为经租房，未缴纳土地出 让金。按照(2007)穗证内字第0874号公证书，该房屋权属人为卢苏贞。
估价对象区位状况：估价对象位于越秀区，越秀区是广州市最 古老的中心城区，广州近代4个商业中心，有3个在越秀区内，即北京路、 中山五路、解放中四牌楼、长提一人民南路。改革开放以来，辖内多条各 具特色的商业街先后形成。目前，北京路、中山五路一带已成为广州市最 繁华的一个商贸中心和古城文化旅行区；环市东国际中央商务区内写字楼 云集，人流、物流、资金流和信息流高度密集，形成具有特色的"总部经 济”，成为华南地区对外开放的重要窗口；流花区域、海印商业区也成为 广州市新的商业繁华地带。2007年1-9月累计，越秀区实现地区生产总值 ，， 元，各项指标均名列市属各区前茅，商贸中心地位凸显，成为广州市的经 济强区。
估价对象位于**，靠近中山六路，与中山六路交叉点仅有十几米距离， 靠近地铁一号线西门口站，交通专门便利。向东为中山五路，向西为中山 八路，均为越秀区传统的商业区，邻近商业气氛浓厚；门面对面为珠海特 区大酒店，邻近有更加大厦、捷泰广场、区少儿体校、六榕寺、光孝寺、 等众多文体、市政配套设施，生活方便，配套设施完善。
4、 估价目的
为托付方确定被拆迁房屋的货币补偿金额提供托付房地产的市 场价值参考意见。
5、 估价时点
二00九年？月？日。
6、 价值类型
估价对象在估价时点符合估价的假设和限制条件的市场价值。
7、 估价依据
1、 国家标准GB /T50291-1999《房地产估价规范》
2、 《中华人民共和国都市房地产治理法》；
3、 《中华人民共和国土地治理法》；
4、 《都市房屋拆迁治理条例》；
5、 《都市房屋拆迁估价指导意见》；
6、 《广东省房地产评估条例》；
7、 《广州市都市房屋拆迁治理方法》；
8、 《广州市都市房屋拆迁评估技术规范》；
9、 《广州市都市房屋拆迁评估治理暂行规则》；
10、 本地区适用的其它有关房地产治理法规和规定；
11、 托付方提供的有关资料（见七、附件）；
12、 本公司估价人员所把握和实地查勘搜集到的有关资料。
8、 估价原则
评估遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则，以及公平原 则和估价时点等公认估价原则，遵守独立性、客观性和科学性的工作原则。
9、 估价方法
委估对象为商业用房，故采纳市场比较法和收益法进行估价。 估价技术思路是：
⑴市场比较法：通过了解、咨询市场信息选取近期类似房地产几宗交 易案例或有关资料与委估对象进行比较，并对这些类似房地产的已知价格 进行交易情形、交易时刻、区域因素、个别因素等的修正，从而求出该委 估房地产的市场价值。
⑵收益法：第一推测估价对象的以后收益，然后利用酬劳率或资本化 率将其转换为价值来求取估价对象的价值。在此基础上，按照估价目的， 结合估价体会，确定合理估价值。
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