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房地产基本知识介绍
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从今天起,你的一言一行不单单只代表你自己,你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象,所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己,特别对一个新进入行的新人来讲,专业知识的学习由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。* c. p* b9 B. d8 V1 K
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第一节专业名词术语
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$ J& z& d6 g  v0 T% Z1、房地产可分为: ! O5 \' }) ^$ b4 m# k
(1)一级市场指被国家垄断的土地市场,发展商从国家手中取得的土地,称之为一级市场。
(2)二级市场:发展商在所取得土地上盖起的房子,第一次出售、出租,称之为二级市场。
! M( |  `* n2 C' z. a(3) 三级市场:卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。
2、生地,只是一块土地,未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。
3、熟地,达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。 2 F0 }8 R/ O$ }8 S
4、何为“三通一平”$ g" t- L' j. G: z9 K4 M) b
“三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。- c6 J+ w2 r9 j3 h) Y2 E
5、何为“七通一平”
& \; N' ~. O6 G) Y# R( ^达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。
5 h; x8 O( c) D  p, h( H( ]# H9 i6、什么是内销房、外销房、平价房: G2 N2 N1 \, \" D1 A5 l/ Y; X
内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。
6 h3 A- ^! s. `% V- I5 K& Z(1)外销房的土地是批租或出让的,是按照容积率来计算楼面价的,针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人,土地是有年限的。- P! \4 p5 d6 [0 b  p+ i
(2)内销房的土地是没有所限的,针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租,一般来讲批租的住宅土地年限为70年,内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销(侨汇房)。  c* A0 y; C$ s
*(3)平价房,土地便宜,价格便宜,政府用来解决特困户,五年不准上市交易。- f0 _+ i8 V( C" C5 U6 z
上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。
5 }+ r( f( Q+ f6 h! S7、计算公式: # s6 y; N! E9 y7 E* ~
容积率:总建筑面积/土地面积! @/ w4 i9 s9 p: f
建筑密度:建筑占地面积/土地面积× 100% 6 k- n2 L) o% Y" k9 y7 u& w
绿化率:总绿化面积/土地面积× 100% ' D5 B4 n; u9 H( z- Z( F# G8 w
集中绿化率:集中绿化面积/土地面积× 100% - s3 U; i1 e: Z6 p
得房率:套内建筑面积/建筑面积× 100% ) q# G( Y: k3 A% T/ S. ^
建筑面积=套内建筑面积+ 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
! P$ i9 D) N% j! S8 i0 c/ K公共分摊面积包括:小公共面积(所处的楼层的公共面积)和大公共面积(底层的大堂、设备层)。
, X( G" R. J6 w2 f2 J" K3 ^套内建筑面积= 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 / O& V( B- S8 n; I$ V* F
=建筑面积/分摊系数
' n& V0 Z# w9 ]* r2 z- U/ _封闭式阳台:面积计算100% 8 V+ A& ~# D# k/ B8 _+ R) Q) t
敞开式阳台:面积计算50%   l# `. |! Y& t) q3 \1 j1 p
阁楼、露台,一楼花园,一般赠送" k! }* ?$ w9 V) }9 j
住宅交付时的要求 2 `: ?* Z( ?0 s# n, J" y
(1) 交付使用许可证,入住许可证$ K$ v; V4 Y  r5 T, |: k
(2) 质量保证书
9 B+ f0 o8 }6 ]1 I(3) 产品使用说明书 7 ]7 e, }/ J" j! }& w7 W# |0 M
前提,全部验收合格(包括水、电、煤、通讯等)
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