淮安金鑫国际广场营销策划思路中.ppt

客户认知竞争认知城市认知市场认知区域认知项目认知清河区依旧是客群住房首选区域, 开发区发展趋势成为其他板块客源涌入最多的区域,其他区域主要以内向性客群为主体区域区域特性区域客户需求因素清河区老城区, 发展配套成熟老城区原有居民、公务员、私营业主、企事业单位职工强烈的城市情节,看重城区成熟配套,购买力强,出现了对简单面积增大向居住舒适功能性提升的需求淮阴区传统老城区,生活配套完善原住民、区域内的企事业单位如医生和私营业主地域性强,看重配套和与中心城区的距离,不愿意离开区域,购买力弱,以简单的居住及面积方面提升为主配套档次低,缺乏高品质项目,区域高端人群只能选择在区域以外购房清浦区北边与清河区交接处为城市中心区自然向外扩散区域南边为产业教育区教育资源丰富原住民、大量拆迁人群、公务员,区域企事业单位员工如烟厂, 电厂,教师职工工作生活原因考虑就近置业考虑配套交通的同时开始关注居住的品质感购买力一般,价格敏感度高开发区政府主导产业先行开发区进驻企业中高层职工, 部分原住民, 私营业主, 受主城区价格压迫客户,投资客群工业区刚性需求,价格敏感度高区域中高端管理人群对品质和环境有较高要求投资人群看重未来的升值潜力楚州区淮安原老城区配套旅游资源丰富区域原住民为主, 区域外客源少,较为封闭看重区域配套、环境区域特征?购房仍首要考虑就近选择区域。?出现追求品质客源向区域外流动的现象; ?选择高品质项目趋势明显。?开发区区域规划趋势向好, 带动跨区投资保值需求。清河板块开发板块清浦板块淮阴板块楚州板块客户地图开发区区域规划趋势向好,受配套滞后的限制,目前区域内的投资型客户占据一定的比重。淮安城市的中间层是这个城市的购房主体,其中尤以泛公务员、城市私营业主和工业企业管理者较为活跃; 客群目的需求购房需求购买总价首置类客户解决居住的场所如婚房小面积的两房产品两房及紧凑型三房产品为主 30-45 万首改类客户增加居住面积,改善生活环境三房产品, 主要考虑的是居住空间方面的提升紧凑型三房及常规三房产品为主 40-60 万再改类客户居住空间已经满足, 产生了对居住品质和功能性的需求三房及以上产品为主,开始更多的考虑绿化、楼间距, 空间舒适新的需求舒适性三房及以上产品为主 60-80 万高端类客户从简单的空间功能性满足到更多的考虑对环境资源的占有城市核心区,景观核心区, 低密度产品品质低密度物业是首选 80 万及以上城市购房主力人群置业需求首置、首改客群是市场主要购买人群,两房、紧凑三房市场需求大国有、私营、三资企业是主力购买人群随城市的扩容,置业接受的范围正逐步扩大,对于产品的需求已从单一的地理位置考虑向产品品质环境因素等全面提升置业偏好??置业观念层面置业观念层面————追捧品质感、城市集聚感,项目更接近城市核心区追捧品质感、城市集聚感,项目更接近城市核心区?消费者置业观念比较保守,但接受外界新鲜事物的能力较强,主要通过媒体广告宣传认知,出现广告宣传多的他们就认为是好的?淮安人喜欢跟风,害怕落伍, 比较追捧时尚、城市化意向的东西, ?淮安整体都市感不强,消费者向往都市生活,看重市区的生活配套?流行早结婚,导致不少在 25 岁以下就开始抚养子女??对楼盘的看法和关注点层面对楼盘的看法和关注点层面————从考虑地段和配套,到开始对产品本身提出要求从考虑地段和配套,到开始对产品本身提出要求?配套、交通是客户最关注的两大因素;其次是环境和产品品质; ?满足了居住需求后开始追求规划、产品品质、环境,只是缺少体验,需要引导?大部分民众出行以电动车为主,对距离有抗性; ?对价格和优惠幅度敏感; ?有经济实力,但未找到自己需求的高端物业; ?承受的总价区间多在: 35-45 万( 90 平米左右)、 45-60 万(常规三房)。现象: 房型、交通、品质质量成为最主要的关注程度顾客的需求由单一的住房需求向全面的产品对比转变,导致市场竞争格局上出现多卖房,更要卖好房的趋势淮安购房客关注因素接近城市核心区,弱化现有区域配套不足的现状;利用产品打造以及区域未来规划, 吸纳客户中层人群是这个城市的主力购房人群,支付能力强,项目需要重点争取价格提升,在售房源往中心区域以外扩散,使跨区购房逐步被接受传统的购房认知有所提升,除地段外,更开始关注产品与品质结婚早, 青年购房人群成为目前购房的重要人群,但购买力稍弱,对小户型产品需求大跟风现象严重,往往一个人购买会带动一大圈周边的人购买城市认知市场认知区域认知项目认知竞争认知客户认知竞争个案选取区域内标杆项目及邻近区域品牌开发商项目进行分析, 寻找其主要卖点与核心竞争力,作为借鉴本案绿地世纪城中央优诗美地太湖城邦香缇豪庭河畔花城?选取区域标杆项目绿地世纪城绿地世纪城作为参考。?选取临近本案地块早期项目河畔花城河畔花城、优质项目中央优诗美地中