马山房地产市场调查报告及评估.doc

马山县房地产市场调查报告及评估 2005 年1月 15日目录来源于: 房地产 E网- / 一 、前言…………………………………………………… 3-4 二 、马山印象……………………………………………… 5 三 、房地产市场现状……………………………………… 6-10 四、商业环境分析………………………………………… 11-1 4 倍讯易/ 五 、投资前景预测………………………………………… 15 六 、评估结论……………………………………………… 16-17 一、前言本次市场调查主要针对马山县房地产市场,并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析,供投资者参考。调查历时三天( 2005 年1月 11 日至 1月 13日) ,报告中所提及的数据采集周期为 2004 年1 月份至 2005 年1 月份;本次市调采用深度访谈的形式进行,采样标本涉及到公务员、餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩的司机、旅社工作人员、服装店主、商铺铺主等 20 多位从事各行业的人员。由于受访人员面广、访谈度深,因此,调查所采集的资料较为真实, 分析也会较为准确。访谈不同的采样标本,目的是为了了解所需的不同层面的资料: 公务员: 由于收入较为稳定,目前是马山县置业和高档消费的主体之一,主要了解他们置业的心态和生活习惯; 餐馆老板: 大多集中于汽车站一带,他们的顾客以本地有一定消费能力的人群以及外地人为主,主要了解当地的消费习惯和餐馆的经营状况,从而分析当地的经济状况; 美容院老板: 顾客多为在当地属于收入较高者,主要了解这部分人的职业、收入来源及消费习惯; 房地产开发商:主要了解客户的组成及当前马山县房地产政策和走势; 摩的司机: 由于他们每天穿梭于各条道路之间,对县城内各类大小事情都耳闻目睹,有利于我们更了解马山; 旅社工作人员: 他们多为本地人,对马山县很了解,同时也能打听到顾客来源; 服装店主: 马山有二十来个服装品牌专卖店,主要了解他们的经营状况和顾客群体,反映出当地商业状况; 商铺铺主: 从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。二、马山印象本次市场调查人员是初次到马山县, 所得到的调查资料来进行的市场分析会更为客观; 马山县城实质上属于一个小盆地, 四周均被高山围绕, 平地面积狭小, 土地资源较为有限; 由于地势的限制, 很难有更大的城市发展规划, 这将阻碍马山县城的城市扩建, 周边乡镇人口进不来, 不利于经济的增长,也影响到人口的增加;马山县城常驻人口为 万人左右, 人口达不到一定规模, 此地的商业就很难有起色, 对于马山这样一个没有支柱产业的小县城来说, 财政税收必成问题, 财政没有钱城市的基础设施建设就会滞后,同样城市发展也会举步为艰。马山县还是一个缺水的县城, 在枯水期, 三楼以上基本停水, 一二楼水压也偏低;对外来投宿的旅客极为不便,在冬天(枯水期) ,旅馆每天平均也就两三个顾客, 由此可见马山县流动人口极少, 这也是衡量一个地区经济状况的指标之一。马山县城区道路多为 10 米至 15 米宽, 原因很简单: 由于缺乏城市规划,全城清一色的“天地楼”,在出让地皮时,政府为多收土地款, 对道路均按最低标准规划;全城的 20 米以上的道路仅有两条,这两条大道是后规划的,因此还没有形成较为密集的商业带。三、房地产市场现状 2004 年马山县土地局出让了三宗地皮, 分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块,加上 2003 年建设局下设一地产公司开发的敢浪小区; 这四个项目为目前马山县城在开发的项目, 其中前三家是开发商直接销售地皮,敢浪小区是全县唯一销售商品房的项目。四个项目销售情况如图所示: 同富新城: 地块于 2004 年 12月 18 日获得( 地价: 280 万元, 支付 50% 土地款后即可办理销售手续), 并于 2005 年1月6 日开盘( 距获得地块之日仅 19天) ;此项目占地约 22 亩,划分地皮后出售,开发商负责建起地基, 然后交付给客户;整个地块共划分为 53 块地皮(规格为 8m× 13m 即双门面) ,每块地 12 万至 15 万元,截至 2005 年1月 13 日止已销售了 51 块地皮,销售业绩是当地最好的;购地皮可以按揭,但只能按揭 50% , 按揭期限最长为 10 年; 此项目的宣传物料极为简单: 横幅、沙盘、几幅效果图和一些复印资料。 96% 10% 50% 85% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 已销售量同富新城 20亩江滨新城 280块酒厂地块 40亩敢浪小区 64套销售人员仅有三名, 一名是经理, 两名置业顾问, 其中一名为兼职。按正常的销售进度, 不太可能在获得地块仅 19 天就能达到销售 96% 的业绩, 从中必定有一定原因; 经调