房地产新区项目整体定位与发展战略报告.pptx

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宜兴融科无锡滨湖新区
项目整体定位与发展战略
宜兴融科无锡滨湖新区项目整体定位与发展战略

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我们目前的工作是第一阶段：项目整体定位及发展战略的研究阶段
项目整体定位及发展战略
分，容积率指标较高，是以住宅为开发主体的中等项目
指标
描述
位置
西至五湖大道，南至观山路，东、北侧为规划道路。
面积
分A、B块，，。
容积率
-；
建筑密度
<30%；
绿地率
>40%
规划总建筑面积
（）~（）
公建配套
幼儿园和社区活动用房
地价
总出让金为44330万元，折合楼面地价1921~2043元/平米
地块内部无核心资源,基本为净地
地块经济指标
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本地块面临的主要约束是红线限制带来实际可建筑用地只有2/3多；另外有35％的90平米以下户型限制
停车指标：
积计算；公建部分按不小于60车位/万平方米建
筑面积配置
配建12班幼托1座；文体活动用房；社区商业金
融用户；社区服务管理用房；社区居委用房；
公厕一座
至少35％的90平米以下户型

根据建面计算,~
红线限制
90/35限制
公建配套要求
限制条件
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经济发达三线城市,规划政务中心，目前的近郊高档居住区域中，品牌大盘竞争下的无强势资源、中小规模、高容积率项目
属性
诠释
区位属性
位于长三角经济发达地区
江苏经济排名第二的无锡
邻近上海－长三角核心
苏州－无锡－常州城市圈的中心
政府规划重点的太湖新城
未来政府所在的CBD
高档居住区域
滨湖区无锡城市发展的重心
距离老城区中心20分钟车程
无锡人心目中认知度较高的高档居住区
项目属性
大盘云集区域中的中小项目
区域内自北而南有华润、万科和顺驰三个规模在100万平米以上的项目
~
容积率高
周边项目容积率在

可达性好、交通便捷
周边生活配套相对不足
地块周边道路通畅，路网交织，且有规划的地铁站点
新兴居住区，基本无配套
缺少稀缺景观资源
大生态环境优越，然而项目上无实际可利用的景观资源
经济发达三线城市
规划CBD,现状为高品质居住区
无特色资源支撑
中小规模、高容积率住宅开发项目
项目属性界定
品脾开发商大规模项目竞争下
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开发商的主要目标及核心问题
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开发商目标：品牌+效益
企业战略目标
融科在长三角布局的第一个项目,必须在无锡市场上树立品牌形象，并有在当地市场后续发展的打算，
项目开发目标
利润要求：首先解决资金回流,随着客户积累和产品突破，追求利润最大化；
速度要求：希望快速开发，以交房时间为衡量，好而快； 08年底动工，最多3年完成销售
心理价位：最终实现价格略高于万科等竞争在售项目；
融科的主要困惑：竞争是项目最大的威胁,如何在品牌开发商中间突围，选择什么样的差异化路线 使得在实现利润基础上能够在市场上创造融科的品牌形象；
限制条件：融科总部对入市时间，销售周期及资金安全都将有集团战略层面上的指标要求，在此基础上博取利润的最大化；
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目标的解析及风险提示
项目基本面是否存在风险
销售价格
项目开发土地成本（楼面地价）+建设管理等开发成本+营销成本=4800元左右
太湖米
万科魅力之城
7800元/平米
8800（精装修）
顺驰天鹅湖
7100元/平米
尚锦城
6000元/平米
市
场
价
周边平均年去化量在7万平米以上
销售速度
计划三年完成22万左右的销售面积,
按照过去的市场情形,市场风险并不明显
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从最近的发展趋势判断
项目操作面存在风险，
现状一：自从去年10月宏观大市发生变化以来,今年1~5月不论是整体市场及个盘都发生了30%左右的销量下降，项目所在太湖新城也是一样，
现状二：整个无锡市场是个大而同质的市场,特别是太湖新城供应量大，竞争层次集聚且对手强劲，
现状三：太湖新城的市政规划没有实质进展,当初带来一批市区外溢的提前置业客户，然而实际无法入住，造成后续第一居所品质外溢客户有限，目前各竞争项目纷纷以区域内客户为主力，主流的市场容量受到一定限制。
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风险下的问题
问题一：宏观层面——大市会不会带来销量和售价的巨量下滑, 目前立足于市场哪一层级受大市冲击最小