房地产项目整体定位与发展战略研究报告.pptx

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无锡马山项目整体定位与发展战略研究
2022/6/15
无锡马山项目整体定位与发展战略研究
致：无锡风水隆（国际）置业有限公司
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我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
客户的目标实质上是品质住区、高新技术产业园为主的综合区
蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域,基础设施和配套齐全。
2004年3月底，万科和顺驰在滨湖新城分别拿到了规划建筑面积均超过100万的土地，并在9月底同时一期开盘。滨湖新城开发提速。
马山
“一带”：指环太湖、蠡湖的自然山水风光带
资料来源：无锡国土规划局
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访谈显示,无锡消费者对马山的第一反应均为“无锡自然环境较好的旅游度假区”（尤指灵山大佛），其次才是一个落后郊区
无锡太湖国家旅游度假区,是1992年国务院批准的全国12个国家级旅游度假区之一，年接待游客300万人
马山未来规划形成旅游度假区、旅游配套及城镇发展区和生态环境保护区三大功能区
陆马公路
十八湾公路
梅梁路
灵山大佛
旅游度假区
生态环境保护区
旅游配套及城镇发展区
市区
锡宜高速
十 里 明 珠 堤
无论是从地理资源禀赋、政府规划还是无锡人心目中,马山都是无锡最主要的旅游度假区
资料来源：
无锡市土地收购储备中心
本项目
资料来源：无锡国土规划局
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本项目处于马山镇城镇中心区,进入性好、交通便捷，但项目周边无稀缺性自然景观资源
梅 梁 路（主干道）
乐 山 路
思 源 路
峰 影 路
A地块
B地块
C地块
D地块
公共绿地
国际垂钓中心
十 里 明 珠 堤
500M
太湖
项目地块位于马山镇城镇中心,紧临镇政府（暨太湖国家旅游度假区政府）和镇级商业区，配套档次较低
项目紧邻马山镇东西向主干道梅梁路，连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区，
A地块内有一处泉眼，可开发为温泉及直饮水，水质优良。
峰 影 河
泉眼
商业及生活配套区
拆迁还建房
镇政府
梅梁中学
太湖水啤酒厂
峰影小学
普通居住区
正南向
银行
医院
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地块现状及四至
地块现状大部分为平整的农地,沿梅梁路一侧有部分多层民用建筑，C地块东南角有部分待拆的厂房，
东至
北至
镇政府
梅梁路
乐山路
峰影河
西至
返建房
南至
思源路
地块现状
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地块规划图及其经济指标
D块为公共绿化广场用地，
用地性质：A、B、C三块均为商住用地,；
容积率： A、B块＜；C块＜；
建筑密度：A、B块＜25％；C块＜20％；
绿地率：＞35％
出入口：峰影路、乐山路、思源路
梅 梁 路
乐 山 路
思 源 路
峰 影 路
A地块

D地块

C地块

B地块

镇政府
峰 影 河
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区域属性和项目属性的界定,可以帮助我们明确研究方向和方法
属性
诠释
区位属性
位于长三角经济发达地区
苏锡常都市圈中心
邻近上海－长三角核心
苏州－无锡－常州的中心
无锡城郊旅游度假区
距离城中区较远
太湖国家旅游度假区，环境好、空气好、水质好
距离市中心35公里、现时40分钟车程
经济相对落后的城镇中心区
无锡马山镇，项目紧邻马山镇政府
项目属性
当地城郊一定规模的开发项目
占地约530亩，建面近37万平米，~
可达性好、交通便捷
周边生活配套档次较低
紧邻城镇主干道梅梁路及即将通车的十八湾公路、陆马快线公路等
城镇中心区、配套较完善
地块周边一般性资源条件较多
但缺少稀缺性自然景观资源
公共绿地广场、垂钓中心、泉眼、峰影河等
邻太湖却不亲湖、不看湖
在马山却不亲山、不靠山
峰影河只能隔路而望
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问题界定和结构化分析
制定战略发展方向
案例借鉴和模式选择
项目定位
客户定位和需求分析
市场竞争分析
经济技术指标分析
一期经济测算
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我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题
资料来源：世联模型
？
R1
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
R2
期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果
S=情境
C=R1,R2
Q=如何从R1