浅谈控规的强制性与适应性.doc

浅谈控规的强制性与适应性
丁帮俊 陆玉兵 摘要:本文主要论述控制性详细规划从传统的控制方向转向保护城市难以再生的“六线”资源,并对控规的控制适应性作相应的探索,希望本文的研究有助于控规系统的编制的进一步完善。
关键词:浅谈控规的强制性与适应性
丁帮俊 陆玉兵 摘要:本文主要论述控制性详细规划从传统的控制方向转向保护城市难以再生的“六线”资源,并对控规的控制适应性作相应的探索,希望本文的研究有助于控规系统的编制的进一步完善。
关键词:控规方向 强制性 适应性
一、控规需重点强制控制的方向
目前,各地控制性详细规划成果的强制性控制指标主要包括:用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、建筑限高、禁止开口路段和配套设施及其建设等相关规定。随着城市化进程的加快,城市的飞速发展,控规编制和管理的重点应从确定建设项目,转向各类脆弱资源的有效保护和关键基础设施的合理布局,保护城市难以再生的“六线”资源。这些控制线是城市建设中最重要的系统控制要素,每动一条线必然会影响整个系统的有效运转。
1、绿线:绿地系统规定了城市的空间形态,基本确定了城市发展的未来,应保护控制城市各类园林绿地用地范围。2、紫线:控制保护历史文化资源点,历史文化保护区、城市整体格局风貌保护范围等,保护一个城市的片区,就是要保护片区所包含的全部历史信息和历史风貌。3、蓝线:城市水系是城市活的灵魂,应控制城市较大面积的湖泊水面、水系等水域岸线范围。4、橙线:铁路和轨道交通用地范围,政府应预先通过规划把周边的土地全部控制好。随着工程项目的建设,这些土地开始增值,政府再通过土地拍卖转让将投资及时收回。5、红线:城市道路、广场及交通设施用地范围。6:黑线,高压线用地的范围。因此,这“六线”在实际工作中决不能轻易改变,如果确实要变,也必须经过充分的论证。
二、对控规适应性的探索
目前我国控规的土地使用及建筑控制指标内容中,有些指标未能直接反映其控制目标,为进一步完善控制指标系统,可以增加以下一些内容。
1、加强混合用地性质的研究
目前针对用地性质要求进行规划调整的用地非常多,主要是居住转换为商业用地或工业转换为居住或商业用地;市政公用地(或公共设施)、绿地等性质用地转换为居住或其他开发建设用地。目前,规划编制中针对用地性质进行弹性控制的主要对策是确定一两种兼容性质,但调整规划的动因大多是出于经济利益考虑。就规划用地布局的合理性而言,应该对混合用地进行研究,例如,小型零售商业、住宅及商业性办公、文化娱乐设施原则上是可以混合的;对混合用地可提出更详细的控制要求,如餐饮业与居住用地混合时可能受到一些限制。另外,应研究将现行的地价政策与规划用地分类结合起来的可能性是否存在;在地块性质中明确禁止的内容和鼓励的做法,通常未被禁止的应被视为允许;明确不同地价等级的混合用地(如居住和商业)的比例和地价。
2、因地制宜设置建筑容量
在深入研究城市的整体建筑容量、环境质量、资源承载力等宏观因素的基础上,根据地段相连、地价相近、建筑高度相仿等原则,综合考虑土地区位、地价、用地现状、交通条件、设施配套、建设时序、城市设计和市场需求等多种要素,划分并制定全市区不同的密度分区内各类建设用地的建筑容量(主要是容