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荣新集团
岳池工程产品定位书
营销管理部
的土地放量控制的较好，土地拍卖量较小，在房管局了解到2022年至2022年市场消化总量约40万平米，主要集中在2022年；
2在岳池县规划局了解到2022年整个市场供给量〔含荣新开发的工程〕约30万平米；
3目前市场住房销售价格3900——4300元/平米，多层销售价格4100——4300之间，只有两个小楼盘有极少的房源销售，凸显供需失衡；
4市场**渠道缺乏，铺面出租率高，二楼的商业使用率高，商业价值相对较大，迎宾大道商业销售价格一楼8000——15000元/平米，租金约3050元每月每平米，但目前空置率很高；南宋文化街一楼商铺销售价格在1500025000元每平米，租金约60120元每月每平米，几乎无空置铺面；老城繁华街区一楼商业最高售价有30000多元/平米，租金从60300元每月每平米不等，二楼租金从30100元每月每平米不等；
5调查的楼盘中有专业销售团队，但是很不专业，形象气质差，销售道具简单；
6现有供给楼盘体量小，根本是35万平米，最大的楼盘——东河之春和水晶城已售完并交房入住。
7户型设计比拟成熟，面积控制的较好，100125平米为市场主力户型，功能布局较为合理；
8售楼部装修简单，展示的东西少；
9楼盘几乎无广告宣传，围墙包装简单，甚至是没有包装；
10客户群体以本地人〔包含城区和周边乡镇的客户〕和外来生意人为主，当地购房者买房根本是选择在岳池县城，有少量客户会选择其他城市；
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11当地办理预售房许可证的条件是：工程总**额达25%即可办理预售房许可证〔高层正负0便可办理〕；
12当地可以提前排号选房收定；
13以前无可变空间，与公司同时拍卖的另一宗地设计方案里面有大露台，可以封闭成房间，以后业主自己封闭；
五问卷调查
通过在大街上拦截和临街的营业人员进行访谈咨询。由于时间紧，只收集了127份有效问卷，问卷分析对产品定位仅供参考，总体来说被访者愿意居住在新老结合区，因为居住环境好，配套较齐全，购物方便，而选择在新城区的大局部都是有车一族，对翔凤大道〔迎宾大道〕居住环境认可度较高。
岳池本地客户主要考虑的是小区景观楼盘品质户型设计周边配套的学校停车场超市等，能承受的价格在35004300元每平米的房价，总价格在50万元以内，并普遍认为岳池的房价还会上涨，大多数受访者还有意向购置商铺。
总的来说岳池人很好面子，攀比心很严重，注重人情礼节。
五工程概况
1. 工程地理位置
本工程位于岳池县翔凤大道〔迎宾大道〕的终端丁字路口，东至岳池新建展览中心及岳池规划火车站，北邻实验学校，西至回乡创业园和老城区，位于城市通往广安武胜北碚大件路的主要交通要道，居住和经营条件优越，自然环境良好。
地块内部地势不平坦，有一定的高差，特别是在地块最方正的位置，比道路标高23米，对规划设计有一定的要求，特别是商业功能布局。工程范围内现状建筑为农民居住房，拆迁量及少。
目前周边配套较为缺乏，处于新开发地段。各项配套极不完善，离老城区较远，购物不方便，需一段时间市场过度。
地块性质：居住可兼容商业
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地块面积：23494 ㎡
规划地面总建筑面积：129217㎡
容积率：小于〔或等于〕
建筑密度：小于〔或等于〕35%
限高：无限高
绿地率：不低于35%
六
1地位依据——公司方面
◆本工程虽追求利润最大化风险最小化仍是公司最终目标；
◆不具备大盘优势，但企业品牌落地与提升将是工程重要的历史使命之一。
◆希望工程在产品或其他方面有与众不同的亮点；
2地位依据——地块条件方面
◆本工程所处区域临城市新区，迎宾大道末端，离老城主城区有一定的距离，但政府在高起点规划和全力改造，配套和根底设施也在建设和提升之中，加上临工业区和火车站展览馆等，一个充满无限想象的新城和高尚都市生活居住区正在强烈吸引着市场关注，本工程切入时机最正确；
◆本工程虽规模相对较小，但也足以打造品质工程；
◆本工程的规划条件更适合建设高层电梯公寓，以满足改善性住房需求为主，
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