北京双花园策划案例.docx

双花园筹划案例
摘　　　要我们对双花园工程周边的市场进展了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比拟好。同时购置房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的5层
乐澜宝邸 塔楼、板楼 剪力墙 5栋塔楼 17层、28层、25层、16层
华腾园 塔楼 钢混结构 7栋塔楼 28层、25层
5、装修情况分析
物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况是评价工程品质的一项非常重要的指标。〔1〕本区域内商品房的外部装修在逐年提高
现在除了2个情况未定工程外，只有最近两年推出的3个工程外部装修采用面砖，其他工程均采用外墙涂料作为外部装修材料，具体装修情况如下表。
物业外部装修情况表住宅名称外墙装修怡馨园 涂料
广馨居 涂料
华腾园 防水涂料
世纪阳光 高级涂料
九龙花园高级涂料乐澜宝邸 深色仿石喷涂，高级浅灰色涂料
劲松嘉园 面砖
东环18 瓷砖
世桥国贸公寓无釉瓷砖鑫兆豪园 未定
新青年公寓未定〔2〕本区域内进展内部装修的工程仅有3个工程
多数工程为毛坯房和粗装修，而且大局部精装修工程为近两年推出工程，从装修的角度也可以看出本区域内物业品质在逐步提高。毛坯及粗装修工程表住宅名称地面 内墙 窗 厨房 卫生间
世纪阳光 水泥地面 水泥墙 塑钢窗 毛坯 毛坯
怡馨园 水泥地面 四白落地 塑钢窗 精装修 精装修广馨居 水泥地面 水泥墙 塑钢窗 粗装修 毛坯
劲松嘉园 水泥地面 四白落地 塑钢窗 毛坯 毛坯
九龙花园水泥地面 四白落地 塑钢窗 粗装修粗装修
华腾园 水泥地面 预留装修面 塑钢窗 精装修 精装修精装修工程表住宅名称 地面 内墙  门 窗 厨房 卫生间
世桥国贸公寓 实木复合木地板 涂料或壁纸 优质木门 铝合金窗，中空玻璃 精装修 精装修
东环18 实木地板 涂料 三防门 中空落地窗 精装修 精装修
乐澜宝邸 复合木地板 四白落地 普通门 喷涂铝合金窗，双层镀膜玻璃 精装修 精装修
6、推出时间分析
由下表可见，1998-2000每年入住工程都为一个，2001年为两个，2002年猛增为四个工程，因此2002年该地区住宅市场竟争剧烈。
工程运作时间表住宅名称开工日期 正式开盘日期 最早入住时间
怡馨园
劲松嘉园
广馨居 1999 1999
乐澜宝邸
九龙花园 1998
东环18
世纪阳光
华腾园
世桥国贸公寓 2002 2003
〔二〕需求分析
1、近两年来随着CBD区域的成熟，周边地区工程在市场上的表现一直不错
特别是两广阔街进展改造后，尤为突出，去年很多工程都有很好的市场表现，多数工程都已经售完，我们根据已经掌握的信息粗略计算了一下，市场的吸纳率为36万平方米/年。
2、本区域内多数工程是以居住为主，局部工程已经逐步形成商住气氛。
其中广馨居、怡馨园等一些已入住工程的客户有局部住户为拆迁户，九龙花园有局部办公的客户，而新青年公寓工程现在重新包装运做，很多因素还未确定。由于近两年两广阔街的改造的加快，此地区客户主要是以地缘性为主，现有客户主要为附近居民。
3、需求主要特点：
〔1〕客户的构成比拟复杂，白领、附近居民和拆迁户均存在；
〔2〕地缘性较强，大多数是在附近居住和工作的人群；
〔3〕本区域的地段是吸引客户的主要因素；〔4〕近年来随着CBD的开展，吸纳量逐年增加；
〔5〕主要以居住为主，存在投资客户，但是占的比例比拟小；
〔6〕小户型更容易被市场所承受；
〔三〕价格分析
1、本区域内在售工程不是很多，但是供给量却较往年大，价格在7000元左右
但是这些工程的品质较高，而且设计新颖，精装修工程占的比重要大一些，而且多数工程位置比拟好，具体指标如如下图。在售工程价格表物业名称均价 装修情况 工程开盘时间
华腾园 5800 毛坯房 2000年1月
乐澜宝邸 7500〔塔〕,7800(板) 毛坯房 2000年11月
世桥国贸公寓 7800 粗装修 2001年12月
世纪阳光公寓 7500 粗装修 2002年4月
2、本区域内已售完工程怡馨园、广馨居、东环18、