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房地产企业会计核算初探
徐唯 摘要:随着住房制度的改革,房地产业得到了迅速的发展。在房地产业迅速发展的同时,房地产企业会计制度也开始形成并逐步完善。与其他行业企业会计核算相比,房地产企业会计核算在核算对象和核算内容上具有自己独特的性”界定于此,也是使人质疑的。
。房地产企业商品的销售主要是自行开发并销售,由于其开发的房地产商品周期长,耗资大,房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等方式。房地产企业进行预售时,企业仅仅与购房者签订了购房合同,商品房还没有完成建造,不能同时满足收入确认的条件。同时,新准则对不同房地产类型进行明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。
。由于房地产开发经营周期长,投资回收期长,资金投入相对集中,通常会利用债务资本筹集开发资金。新会计准则扩大了借款费用资本化的范围,但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时,才能予以资本化。但对房地产企业而言,很难准确确定借款费用资本化的条件,即使能确定,房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化,若将其计入财务费用,将会在很大程度上影响当期利润。
。房地产企业投入产出的特殊性,在其会计报表中就表现为业绩的大幅度波动。如果只是凭类似于净利润的指标来评价房地产企业的经营状况的话就可能误导企业会计信息的使用者,拥有负的净利润的企业有可能其经营状况良好,其在建工程数量可能很大,开发商品的预售情况也可能很好,其盈利能力可能很强,相反,盈利的房地产企业也可能是危机四伏:大笔的银行借款即将到期却无法偿还,政府对原来的市政规划进行调整带来的地价变化的风险、由于施工质量问题导致的工程赔偿等。所以,现行的企业业绩评价指标并不能够全面、客观的反映房地产企业的综合业绩,在对房地产企业进行业绩评价时,除了分析相关的指标之外,还应该仔细分析企业的现金流量、资质信誉以及资产质量等,同时,报表以外的风险也不容忽视。
三、完善房地产企业会计核算的对策
。既然新企业会计准则中,有针对保险业、石油天然气行业的特殊会计准则,就说明企业会计准则是允许存在行业会计准则的。另一方面,考虑到房地产业在国民经济中的重要性及其核算内容的特殊性,从房地产会计的角度,制定一个专门的房地产会计准则是必要的。此外,就现行投资性房地产会计准则规定来说,投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。准则将投资性房地产规范为:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。其实寻求资本增值本是投资的目的与特征,也体现这项资产的投资性。如果摒除“资本增值”的投资,就只有出租房地产的单一性质了,又何来投资呢?反观原房地产企业会计制度,本有出租房地产这项业务的规定,不如参照一下,将“投资性房地产准则”改为“出租房地产准则”更为合适。
。正确确定和应用收入确认标准房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同