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物业经营管理
物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
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8业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
房地产组合投资管理：包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。
以策略性管理为主
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创造房地产投资利润的三种基本途径：
在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；
在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；
在合适的时机售出物业。
物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。
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房地产
组合投资管理
房地产资产管理
（写字楼、商场）
房地产资产管理
（公寓）
物业管理
设施管理
物业管理
设施管理
物业管理
设施管理
物业管理
设施管理
二、物业经营管理不同层次之间的关系
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管理层次
主要职责
物业管理
保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系
资产管理
制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析
组合投资管理
制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理
物业经营管理三个层次工作的主要职责
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三、物业经营管理中的战略性工作
确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量
确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）
构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存
决策分析：投资决策主要取决于预期收益和风险水平。
进行资产组合：在一定收益水平上具有最小风险的资产组合
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四、物业经营管理的常规工作
资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。
现金流和成本管理
日常维修和维护
未来维修和维护
设施设备管理
物业保险管理
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第二章 房地产投资及其区位选择
第一节 房地产投资
第二节 房地产投资的风险
第三节 房地产投资区位的选择
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测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（一）考试目的
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掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（二）考试基本要求
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房地产投资的目的与内容
房地产直接投资的内容
房地产开发投资的内容
房地产投资信托基金运作方式
房地产投资的主要特征及利弊
房地产投资市场风险和非市场风险的区别
狭义的区位与广义的区位的区别
（三）要点说明
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一、房地产投资的概念
第一节 房地产投资
房地产投资——是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
投资者进行房地产投资的主要目的——为了使其财富最大化。获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。
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二、房地产投资的形式
直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。（开发投资与置业投资）
间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
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房地产开发投资：短期投资，从购地开始建房，赚取开发利润，风险较大但回报丰厚。
房地产置业投资：长期投资，面向建成物业，通过自用或出租，以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
（一）房地产直接投资
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房地产企业债券和股票投资
投资于房地产投资信托基金（REITs）：把资