塞纳名城.doc

塞纳名城--20 万平米都市生态园林社区营销策划报告塞纳名城--20 万平米都市生态园林社区营销策划报告目录第一章项目部分一、项目描述二、项目市政配套设施三、项目 SWOT 分析四、项目卖点提炼第二章项目定位部分一、项目属性定位二、项目形象定位三、目标客户群定位四、项目命名建议五、项目价格定位第三章营销推广部分一、项目推广思路二、营销实务三、销售策略及执行方案四、项目进程推进计划表五、投资回报分析六、资金回笼计划第四章广告策略部分一、总体目标二、实施计划三、广告诉求四、广告阶段及媒体组合五、广告费用预算文字第一章项目部分一、项目描述地理位置:塞纳名城位于萍乡市长兴片区长兴立交桥西引桥与规划中的道路交汇处,毗邻横龙山脉无敌山景,片区被规划为的萍乡市内高尚住宅区。周边配套:塞纳名城南临昭萍西路与老城商业中心区仅一桥之隔,几分钟到达绿茵广场,拥有齐全的生活配套;西接横龙山脉原始生态用地,著名景区横龙寺,洪龙山庄皆在百米之遥,是萍乡市目前出则闹,进则幽的独天得厚的静谧居所。社区配套:健身中心、幼儿园、商业街、棋牌室、阅览室、美容美发室、台球室、期刊室、乒乓球室、大型商场、集贸市场等; 基本指标:占地面积 132495 ㎡容积率为 总建筑面积约 196000 ㎡住宅建筑面积 ㎡商业建筑面积 ㎡幼儿园面积 1920 ㎡农贸市场面积 ㎡会所建筑面积 6841 ㎡垃圾站及公厕面积 120 ㎡总户数 1100 余户绿化率 45% 建筑类型:多层车位数量:小区内停车位 300 个二、项目市政配套设施交通:临近昭萍西路,公交 1、5、6、7、8、9路均可到达绿茵广场,相信长兴立交大桥竣工后,片区内公交线路将有望得到解决; 购物:安源建材大市场,富利昌百货,社区内逾 3万㎡商业街; 休闲:假日酒店、横龙寺、洪龙山庄、绿茵广场、图书馆、人民剧院; 娱乐:豪门大酒店休闲中心、黑天鹅宾馆 KTV 歌城、新世纪电影院; 餐饮:豪门大酒店、黑天鹅宾馆; 学校:萍乡中学、萍乡城北小学、萍乡市三中; 银行:中国银行、建设银行、农业银行、信用合作社。医疗:铁路医院、萍矿医院、矿业集团第二医院、区人民医院。三、项目 SWOT 分析 1、优势(S) : (1) 片区规划优势:隶属城西新兴城市规划区,政府对片区规划为萍乡市高尚住宅区,内高起点的城市规划、市内绝无仅有的生态环境,规划上还有高档次的度假酒店(休闲山庄),而名校(芦溪外国语学校) 的进驻更为业主提供片区内最好的教育,使项目具有强大的升值潜力; (2) 片区生态景观优势:西面大片原始生态用地,大面积的山地植被,具有绝佳的山景景观,与此同时横龙寺在市内更是名声在外,其横龙山庄内的大型生态水库,近千公顷的水域面积,上乘的人居环境,更使得项目成为市内罕有真山、真水、真自然的大型高尚生态社区; (3) 社区规划优势:本项目占地 200 亩,总建筑面积 万余平方米。政府对片区土地供应的宏观调控, 使得项目成为目前乃至将来片区内规模最大、规划高好、档次最高、社区配套最全的住宅群; (4) 长兴立交开通后便利优势:一桥飞跨,既远离喧嚣闹市区,又保持了与城市核心商圈的咫尺之遥,并将昭萍路现有的“脏、乱、差”等不和谐因素排除在外。真可谓是离繁华很近,与清幽更亲,为居者提供无以伦比的静谧致家; (5) 与老城中心资源共享优势:紧贴老城商业中心区,交通便捷,可以共享老城一切的市政配套。长兴立交桥的开通更给社区业主提供了极其便捷的出行条件,2分钟到达绿茵广场,公交 1、5、6、7、8、9路为业主提供南上北下的交通便利; (6) 政府关心片区建设优势:政府对片区发展及本项目的高度关注,非常有利于本案的运作,因此充分利用好官方资源是节约营销成本的最有利途径。 2、劣势(W) : (1) 城西片区内现状令人担忧,特别是本案所属的长兴片区,更是只有农民房,见不到任何城市的设施, 市民多数认为是“乡下农民、没钱人居住的地方”,目前城相西片区内路况差、居住环境差、治安条件差, 这些因素致使市民不认可城西这个地段,认为那边就是乡下。(2) 政府虽对片区进行高起点的规划,但事实目前除本案外尚未有任何一个项目开始建设,使我们在宣传推广上有较大的难度,作为第一个“吃螃蟹的人”,需要花上较大的人力、物力、财力对消费者进行“教育”, 因此后期宣传时一定要与政府协作搞宣传; (3) 本项目是萍乡市城西片区第一家大规模开发高尚花园住宅物业,片区内没有相应类似的成功典型可以用作比较参考,目标客户群对项目地段、价格的接受和认可需要较长一段时间; (4) 本项目分期开发,在调研过程中,我们发现当地客户对项目的施工进度情况极为关心,除此之外萍乡人已经认为发展商应先将环境做好再建楼,因此在楼花销售阶段,必须