物业管理内容与程序.ppt

【Applicable to lecture training work report】
物业管理内容与程序
第四章 物业管理内容与程序
第一节 物业管理的基本内容
物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分术核定单，工程项目竣工图，建（构）筑物的使用注意事项，其他重要技术决定和文件等。
二、物业接管验收
（一）物业接管验收的概念和条件
物业接管验收，是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。
（二）物业接管验收的条件
根据《房屋接管验收标准》的规定，新建房屋办理接管验收时，应具备以下条件：
①建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；
②供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
③房屋幢、户编号已经有关部门确认。
原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件：
①房屋所有权、使用权清楚；
②土地使用范围明确。
（三）物业接管验收与竣工验收的区别
。
。
3. 验收主体不同。
4. 交接对象不同。
（四）物业接管验收应移交的材料
⑴新建房屋接管验收的资料。建设单位办理新建房屋的接管验收时，应当向物业管理企业提交以下资料：
①产权资料。
②技术资料。
⑵原有房屋接管验收应交的材料。办理原有房屋的接管验收时，应当向物业管理企业提交以下资料：
①产权资料。
②技术资料。
（五）物业接管验收的程序
新建房屋接管验收的程序
新建房屋接管验收的程序如下：
①建设单位书面提请接管单位进行接管。②接管单位对照接管验收应具备的三项条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。
③接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。
④对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的责任。
⑤经检验合格后，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。
原有房屋接管验收的程序
原有房屋接管验收的程序如下：
①移交人应书面提请接管单位接管验收。②接管单位对照接管验收应具备的二项条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。
③接管单位会同移交人对原有房屋的质量和使用功能进行检验。
④对检验中发现的危、损问题：属于危险房屋的，由移交人负责解危；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。
⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。
⑥经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
⑦如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。
（六）物业接管验收中应注意的问题
1. 依据《房屋接管验收标准》，认真逐项验收
2. 落实物业的保修事宜
重视书面移交手续
接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限
（七）物业接管验收的标准
1．新建房屋的接管验收标准
(1)主体结构
1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋损坏。
2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
3)木结构应节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选用必须符合结构工程及验收规范规定。
4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
5)凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。
(2)外墙 外墙不得渗水。
(3)屋面
1)各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
3)阳台和三层以上房屋的屋面应组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。
(4)楼地面
1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。
2)卫生间、阳台、盥洗室地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。
(5)装修
1）门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
4)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等。
6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
7)油漆、刷