动迁项目的房地产成本费用核算.docx

、用实物安置拆迁居民财税处理
请问：用实物安置拆迁居民，怎么进展账务处理，是不是还需缴 营业税？
答：账务上作为非货币性交易处理。
营业税计税营业额：面积相等局部按本钱价，超面积局部按实际 收取价款。所得税全部按照市场价格缴纳。
拆征用及迁移补偿费〕，多层住宅建造本钱〔不包括
土地征用及迁移补偿费〕。A公司会计账簿上开发
本钱〔该工程〕一一”动迁回搬〃居民，此 建造本钱费用应视为 A公司取得该工程所需土地而应付出费用，应列入开 发本钱〔该工程〕一一
土地征用及迁移补偿费科目核算。按此原那么A公
司应对该工程本钱核算进展如下调整：
借：开发本钱〔该工程〕一一土地征用及迁移补偿

贷：开发本钱〔该工程〕一一建安工程费

经过上述调整A公司该工程实际得房建筑面积 ， 其土地征用及迁移补偿费〔土地本钱〕，“楼面价〃
〔即单位土地本钱〕，与A公司其他开发工程
单位土地本钱根本一致。
二、动迁用房本钱核算
目前房地产开发商在动迁居民时，采用最多方式是异地安置，即 从他处购入大批量动迁房用于安置动迁居民。购置大批量动迁用房，其进 价以批量购入价格计算，但动迁房使用往往是一套一套分配，一些大综合 性房地产开发公司有时还几个工程同时使用、分配一批动迁房，并且，许 多情况下批量购入动迁房往往是二、三、四、五楼等层次较好房屋大局部 使用完毕，而一〔底楼〕、六楼〔顶楼〕等层次较差房屋那么无人问津。 但留下来一〔底楼〕、六楼〔顶楼〕房屋市场价一般情况下比二、三、四、 五楼市场价格要低很多。如果一〔底楼〕、六楼〔顶楼〕房屋本钱也按批 量进价计算，与二、三、四、五楼房屋本钱一样，从理论上讲它不符合会
计核算稳健性原那么，从实际来看也不太合理。如何合理核算批量动迁房 本钱，将直接影响各工程动迁本钱 〔土地本钱〕及公司资产负债表工程“存 货〃价值，影响公司资产质量。本文认为，批量购入动迁房批量价格只是 此批量动迁用房市场价格加权平均，动迁房本钱核算关键是必须按房屋层 次等因素调整每一套动迁房实际购入价格，并按每一套动迁房调整后实际 购入价格核算其本钱，只要每一套动迁房本钱真实、可靠，那么分配进入
各工程动迁本钱〔土地本钱〕也就真实、可靠，资产负债表工程“存货〃 价值，也就真实、可靠。
[案例2]A公司批量购入X X一村 58号101-601室6套动迁房， ，每平方米价格为1815元，, ，201-601 。六套动迁房实际使用 情况是101室、401室分配给23号地块动迁居民，201室、301室、501 室分配给24号地块动迁居民，601室没有使用暂存A公司。如按购入进价 分配各工程本钱，那么计入 23号地块“土地本钱〃为 ，计 入24号地块“土地本钱〃为 ，公司存货中库存房屋为 元。
本文认为，批量购入