有所为花园二期下半年整体营销计划.doc

理资讯网理资讯网有所为花园二期工程有所为花园二期工程下半年整体营销计划邯郸有所为房地产开发有限公司二零零四年八月二十四日理资讯网 2 第一部分邯郸房地产形势简要分析一、今年上半年房地产重要数字统计 1 、空置率任何建筑物建造出来是要投入使用的,如大量已经卖出去的楼长期空置弃用,就表明市场的需求并不旺盛,则房地产市场就缺少有效的需求支持,前景就不那么乐观。可以说,空置率是房地产市场的“晴雨表”。目前邯郸 5月份空置率为 34%,6月份的空置率为 %,以上数字显示,空置率在 15 -30%为正常值,为良性合理空间上限,证明供求关系基本平衡。 2 、房地产开发量月份房地产开发量增长率 6 月份 93905 - % 7 月份 109533 - % 分析: 邯郸市的开发量首次负增长。今年上半年房地产开发量减少,主要原因是国家宏观调控, 出台的政策对限制了房地产行业的发展和建设速度,从邯郸市统计局得到的数字,近 3成的开发商因政策原因,不能取得土地,个人判断,明年下半年邯郸的现房供应量将会减少,房价会进一步上调。 3 、商品房销售面积理资讯网 3 月份商品房销售面积增长率 6 月份 234682 - % 7 月份 281524 - % 分析: 今年商品房销售面积比去年同期出现负增长,销售面积减少。 4 、商品房价值月份商品房价值增长率 6 月份 35130 - % 7 月份 43527 - % 分析: 因销售面积减少,商品房的价值随之减少。 5 、城市居民人均消费支出增长率上半年城市居民人均消费支出增长率居住- % 食 % 衣 % 分析: 今年上半年,城市人均消费支出,食和衣与去年同期相比增长,居住方面的支出出现负增长,购房不踊跃。 6 、存款增长率存款类型存款增长率活期 % 理资讯网 4 定期 % 分析: 今年上半年,活期增长明显,证明邯郸市居民经济实力增强,具有购买潜力;定期存款小幅增长,证明,居民消费依然慎重。二、邯郸房地产市场简要调查项目名称选取理由连城别苑邯郸市大规模高档社区联兴苑石家庄策划代理公司组织销售,以 80 万分的派单量进行推广同仁花园市中心中高档楼盘,位置优越香墅丽舍以概念炒做为主的项目 1 、连城别苑 1) 土地及销售情况该项目为河北省第一块土地拍卖取得的土地,项目占地 434 亩,建筑面积 46万平方米, 目前一期 8 栋多层, 400 余户, 80 %已办理入住手续,剩余部分临街单元,约 10 余套,正在尾盘销售阶段。已取得二期、三期单元楼、多层、别墅的预售许可证,二期未开盘,但有大量客户咨询,有一定的客户积累。 2) 项目各时期营销手段该项目于 2003 年5月份开盘,开盘时在《邯郸日报》、《邯郸晚报》上进行大力推广,营销手段为以 50名为一个计奖组,每个计奖组中设一等奖一名,二等奖二名,三等奖二名,奖品分别为不同价位的汽车一辆,最高为赛欧,车辆价值 20万元。该活动推广力度大,但销售理资讯网 5 现场没有形成热销气氛布置,当日见到成交,签约者,但销售现场缺乏控制,没有达到理想的推广效果。但可见开发商想制造全城轰动的良苦用心,但实际手笔很大,效果不明显。接下来的时间,连城别苑销售处于比较艰难的阶段,由于销售难度大,导致影响工程施工进度。销售出现转机时在今年的春节以后,主要原因是现房展现。客户可以真切看到房子, 购买没有风险,而且产品确实可以打动人,该阶段,项目没有进行任何的推广和宣传,但连城别苑进入热销期。现在连城别苑进入尾盘期,所剩的户型位置相对较差,主要采取的促销手段为赠送音响。据销售人员介绍,该套组合音响市场价格为 10000 余元,从深圳厂家进货的价格为 5000 元, 但该款音响为典型的过时产品,对客户没有吸引力。 3)价格该项目开盘均价为 2300 元/平方米,现在均价为 2800 元/平方米,二期的均价为 3300 元/ 平方米,价格上调 20%以上。目前该项目所剩单元不多,而且位置相对较差,目前价格策略:按套销售,忽略单价,重视总价。而且每套之间价差较大,如同样位置房屋,临街和不临街总价差 2 万元,以价差促进销售。该项目上调主要原因为邯郸市城市东移的规划,使连城别苑成为邯郸城市未来发展的中心区域,邯郸市政府的搬迁,也使该地块间接增值。连城别苑为外地开发商进入邯郸的项目,开不少人对其实力有怀疑,但随着项目进展及销售形势的好转,逐渐树立其品牌形象,另外,一期热销对二期销售做了很好的铺垫。有所为花园销售也有类似的经历。理资讯网 6 4) 关于规划景观是该项目的卖点。该项目由上海同济大学建筑设计院规划设计,由浙江林学院园林设计院、宁波美苑绿化装饰公司进行设计,一期现房分为 2 个组团,每个组团 4