河南南阳市方城康达路项目可行性研究报告.doc

河南· 方城康达路项目可行性研究报告深圳市兴润投资有限公司 目录第一章前言………………………………………………………… 4 一、报告编制目的…………………………………………………… 4 二、报告编制依据…………………………………………………… 4 第二章宏观经济和政策环境研究…………………………………… 5 一、宏观经济企稳回升,投资继续保持较快增长………………… 5 二、房地产政策由宽松变灵活……………………………………… 6 三、全国房地产市场形势已向利好转变…………………………… 8 第三章方城县基本情况分析……………………………………… 12 一、地理位置………………………………………………………… 12 二、自然特征………………………………………………………… 12 三、政区沿革………………………………………………………… 13 四、行政区划………………………………………………………… 13 五、人口民族………………………………………………………… 13 六、区位交通………………………………………………………… 14 七、风景名胜………………………………………………………… 15 八、社会经济基本情况……………………………………………… 15 九、城市规划………………………………………………………… 16 第四章项目分析…………………………………………………… 20 一、地块解析………………………………………………………… 20 二、项目 SWOT 分析………………………………………………… 23 三、项目评价………………………………………………………… 25 第五章项目启动开发方案研究…………………………………… 26 一、行业建筑形态分析……………………………………………… 26 二、行业不同容积率下建筑物业形态的组合分析………………… 26 三、方城不同容积率下项目开发风险分析………………………… 28 四、不同的产品形态对开发利润率的分析………………………… 28 五、产品形态分析结论……………………………………………… 30 六、项目对应风险区不同容积率方案分析………………………… 30 第六章最合理方案经济测算……………………………………… 33 一、项目经济指标…………………………………………………… 33 二、项目开发进度安排……………………………………………… 33 三、投资估算与资金筹措…………………………………………… 34 四、销售收入预测…………………………………………………… 40 五、销售利润………………………………………………………… 42 六、财务与风险分析………………………………………………… 43 七、盈亏平衡分析…………………………………………………… 44 第七章可行性研究结论与建议…………………………………… 46 一、拟建方案的结论意见…………………………………………… 46 二、项目主要问题的解决办法和建议……………………………… 46 三、项目风险………………………………………………………… 47 四、项目风险的防范和控制………………………………………… 48 附表一:全投资现金流量表………………………………………… 50 附表二:现金流量表………………………………………………… 51 第一章前言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上, 结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估; 2 、对项目的可行性与开发经营规模提出初步意见; 3、结合合作方的状况和项目的特点, 探索项目开发经营的可行方式; 4 、对项目进行投资分析和风险分析; 5 、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、投资项目可行性研究指南; 2 、行业市场目前的平均情况; 3、国家、河南省及南阳市颁布的与房地产相关数据与政策; 4、河南省 2009 年统计公报; 5、南阳市建筑工程造价信息; 6、现场勘察和实地调研所得资料; 7 、合作方提供的其他有关资料。第二章宏观经济和政策环境研究一、宏观经济企稳回升,投资继续保持较快增长 1、 2009 年我国经济企稳回升 2003-2007 年,我国经济连续五年保持两位数的增长。 2008 年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下, 经济增长出现逐季回落。 1-4 季度各季度, GDP 增速分别为 % 、 % 、 9%和 % ,3季度以后受世界金融危机影响,经济增长出现较快下滑。 2009 年全年国内生产总值 335353 亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 % ,增速比上年回落 个百分点。 GDP 增幅逐季增加, 1-4 季度各季度, GDP 分别同比增