万达广场商业地产专题研究报告（下）.ppt

大连万达现已成为中国商业地产的领军企业看看: 万达商业地产运营模式核心要素•麦格理万达基金•三大银行巨额授信•销售物业销售回款•持有物业租金收入•商业管理收入•借助商业优势,低成本获取土地。•通过商业开发完善区域配套,提升区域价值。•订单模式,化解风险。•城市综合体模式,多物业形态相互提升价值。•租售并举,平滑营业收入周期性波动。•专业化商业管理团队, 提升商业物业价值。•占领终端市场,挤占产业链利润份额。 1.“人无我有”的竞争理念 2.“稳定现金流”的企业成长理念 3.“量身定做”的产品规划理念三大核心理念四大关键环节 : •政府资源优势•金融资源优势(基金、银行) •商业合作伙伴资源优势 •稳定现金流•多渠道低成本融资•多利润来源•低成本土地 •商业地产规划团队•商业地产经营管理团队三大竞争优势万达的成功---江北万达广场宝庆寺地块开业时间: 2010 年 12 月 10 日(万达广场项目进展顺利,重大招商任务已基本完成) 第三代城市综合体第三代城市综合体效果图——有何创新和优势? 只租不卖万达自己管理外围一圈商铺选择卖掉小户型居住/写字楼卖掉得到的现金流能减轻整个项目的总投资,从而提高投资回报率聚集人气,带动周边商铺的旺盛视觉效果好,增强方向感,容易找到位置酒店、商业、写字楼综合于一体,能增加比较效益和综合效益,创造”月光经济效益“、 24 小时商圈,进而刺激晚上消费,增加商业的销售和酒店的入住率从门口至少看到 10 个店铺,引进客户的购买欲不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接总结:万达的第三代城市综合体成功体现在前期:拿地、规划设计、招商中期:施工后期:商业、院线、百货管理财务、审计、人力总结: 尊重商业规律,用专业提升商业价值/用商业价值提升地产价值/多种地产型态组合解决资金问题/非核心商圈解决复制问题/金融技术引进解决复制问题/最终从经营商业获得长期稳定的商业地产回报宁波、上海、北京、成都沈阳、天津长沙、南昌、青岛案例综合体,盒子+街区+高层的组合组合式单个盒子式建筑形态百货+超市+家电+美食+影院超市+建材+家电+影院超市+家电+影院(后期添加) 主力商家多种功能组合式购物功能组合单体式业态 40-80 万方 15 万方 5万方规模城市副中心、城市的新开发区及 CBD 核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段选址商业、酒店、写字楼、住宅纯商业纯商业产品种类第三代第二代第一代简单的来看一下: 万达走过的三代开发模式……如今:万达是成功的,不管从他的操作模式也好,运营模式也好, 在商业地产的领域上取得了一定的好成绩!万达是如何达到现在的境界呢? 首先: 万达有今天的成功,不得不先介绍一位传奇人物: 王健林董事长:王健林性格特点: 勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄色彩、自控能力和控制力、高调处事 1970 年入伍 1986 年毕业于辽宁大学(高级工程师) 1993 年担任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁毕业后进入大连市西岗区人民政府任办公室主任 1954 年生于四川成都农村 1982 年被任命为正团职干——后为军队某部处长,熟悉了财务管理和行政管理。 1989 年1月进入房地产行业,任西岗区住宅开发公司总经理(借钱、老城改造掘首金——胆识过人) 1992 年 8 月,任大连万达房地产集团公司总经理 2004 年被中国经营报、新浪网评为“ 20 年 20 位影响中国的本土企业家” 2005 年 12 月又被评为“ TV 中国经济年度人物”(是自 2000 年以来房地产界唯一入选的企业家) 2005 年 11 月,又获得民政部颁发的首届“中华慈善奖”。 2006 年3月,在中国商品房市场诚信建设的典型人物、事件”评选中,荣获“推动中国商品房市场诚信建设典型人物”称号 2006 年9月,王健林被中国社会工作协会企业公民委员会评为“最具责任企业家”称号社会职务西部地区开发顾问大连市政协常委长春市荣誉市民云南省经济社会发展咨询团副主席中中辽宁省房地产业协会会长贵阳市人民政府规划建设顾问大连市房地产开发协会会长等重要社会职务荣获称号其次, 万达有了王健林这样一位领头在领导着万达, 万达从 1988 年成立到今天已经发展到了: 万达集团已在全国开业 37 个万达广场 15 家五星级酒店 600 块电影银幕 26 家连锁百货店 2011 年持有的收租物业面积约 700 万平方米,将于 2012 年持有的收租物业面积约 1300 万平方米中国银行和中国农业银行两家总行评为“ A 类重点大客户”