2010中国房地产品牌企业拿地策略分析.doc

2010 中国房地产品牌企业拿地策略分析 2010 年4月房地产新政出台后,土地市场渐趋理性,土地溢价明显下降。但是, 2010 上半年,多数品牌房企拿地金额接近或超过 2009 年企业拿地金额的 50% ,企业的投资热情不减。从拿地区域分布看,由于一线城市楼面地价有所提升,而二三线城市楼面地价变化相对较小,品牌房企加大了在二三线城市土地储备力度,拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过 7成。 TOP10 研究组认为,品牌房企应根据自身的资金实力,制定有效地拿地策略,为持续健康发展蓄力。 1. 2010 上半年,品牌房企积极拿地,万科新增土地面积居首位 2010 上半年,万科新增土地面积 1276 万平米,拿地金额 261 亿元,在品牌房企中居于首位;保利地产新增土地面积达到 613 万平米,较 2009 年底增长 21% 。万科、保利地产、恒大地产、绿城房产、华润置地由于拿地多处于二三线城市,平均楼面地价在 3500 元以下,价格相对较低。品牌房企中,除绿城房产、华润置地外,其他企业在 2010 上半年的拿地金额均接近或超过 2009 年全年拿地金额的 50% ,显示出多数品牌房企在 2010 年上半年拿地热情较高,行动较为积极。 2. 2010 上半年,二三线城市楼面均价较稳定,品牌房企加大土地储备力度 2009~2010 上半年品牌房企在一线及二三线城市拿地楼面均价数据来源: CREIS 中指数据、 fdc. 从拿地楼面均价看,品牌房企 2010 上半年在一线城市的拿地成本较 2009 年均有提高,其中,保利地产、绿城房产 2010 年上半年在一线城市的拿地成本较 2009 年提高了 100% 以上;相比一线城市,品牌房企在二三线城市拿地的楼面均价比较稳定,万科、保利地产、绿城房产还出现了不同程度的下降,企业通过不同区域、不同产品的有效组合,降低了拿地成本,其中万科、保利、龙湖地产在 2009 和 2010 上半年拿地的平均楼面地价均低于 3000 元/平方米。 2009~2010 上半年品牌房企二三线城市新增土地储备比例数据来源: CREIS 中指数据、 fdc. 从品牌房企拿地趋势看,受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响,企业加强二三线城市的土地储备成为主流,万科 2009 年共新增项目 45个,其中 37个位于二三线城市,二三线城市拿地面积占新增土地建筑面积比重从 2009 年的 % 增加至 2010 年上半年的 % ,保利地产从 2009 年的 % 增加至 2010 年上半年的 % ,华润置地 2010 年上半年新增土地储备更是全部来自二三线城市。中海地产、龙湖地产受产品定位的影响,尽管 2010 年上半年在二三线拿地面积占比与 2009 年相比略有下降,但仍然达到 80% 左右。可见,品牌房企对布局二三线城市非常重视,将二三线城市作为企业业绩增长的新支点。目前,北京、上海等一线大城市的房地产市场已十分成熟,土地资源日趋稀缺,企业购置土地难度日益加大,同时逐渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。相比而言,二三线城市的房地产市场正处于起步阶段,自 2008 年,中国的众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设,不仅如此,随着京津高铁、武广高铁等快速交通工具的发展,