东和湾项目定位报告.docx

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东和湾项目定位报告
前 言
房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并中区购房，体现了渝中区“兼容并包”的特点。主要是因为重庆市民有浓浓的母城情结。“只有去了解解放碑，才算是进城”的心理影响甚大。一旦事业有成，资金宽裕，不少人就想在解放碑附近置业安家。不但享受物质的丰富，精神上也有满足感。并且渝中区万商云集，吸引各区英才，人才高度集。而不少外资、合资及外地来渝企业也都在渝中“安营扎寨”，招贤纳士，这些企业职工也因工作之便就近购房。因此，渝中区住宅消费群范围广泛，包容性强和消费能力都比较强。
结 论
东和湾的项目定位应适应重庆房地产市场现状，在产品定位设计上具有一定的超前性，并保持与重庆房地产发展趋势相吻合，符合重庆市民的房地产消费心理和消费行为特征。这样的定位才将会对项目后续的营销工作起到强有力的指导作用。

三、项目地块调研及SWOT分析
（一）东和湾项目地块分析
项目地块地理形态概况
东和湾项目地块位于重庆市渝中区嘉陵江畔千厮门。紧邻棉花街农贸市场，北为嘉陵江高架的滨江路，其下面为重庆二码头，南为朝干路，西南为本项目二期工程用地，东端为朝干路与滨江路的交会点。整个用地呈条形状，东西长约110米，南北宽约40米，总面积
平方米。该项目集停车,,一层平朝千路,为架空景观平台,场地地面南高北低，临江面最低标高182米，南面最高处为200米。目前场地已基本平整，在用地范围内路面标高西端为米，东端为米，路面坡度约5%。
东和湾术经济指标列表如下：
名 称
单 位
数 量
总用地面积
M2
总建筑面积(含架空层)
M2
总建筑面积(不含架空层)
M2
地上建筑面积(不含架空层)
M2
其中：A座住宅
M2
B座住宅
M2
车库及设备用房建筑面积
M2
商业网点建筑面积
M2
架空层
M2
建筑占地面积
M2
容积率
1：
覆盖率
%
绿地率
%
住宅总户数
个
512
住宅人口人/户)
户
1945
定内停车位
人
124
工程地质条件
东和湾项目地块朝干路北侧，嘉陵江南岸，场区内为河谷岸坡地貌，经人工改造后现为一阶状斜坡。场区内年平均气温度，最高气温43度，最低气温度。场内地层结构较为简单，基岩为侏罗系中统上沙溪组（J2SZ），斜坡顶路（朝干路外侧陡崖）为一巨厚层状长石石英砂岩，其下以紫红色粉砂质泥岩，泥质粉沙岩为主夹二层厚层状长石石英砂岩，上覆第四系全新统人工填土层及冲洪积土层。人工填土层以杂填土为主，冲洪积土层位于人工填土层下部，基层之上，其厚度为2-11米。
场区地质构造位于江北向斜的南东翼，岩层单斜产出，产状平缓，倾向220度，倾角为8-20度。构造裂隙主要见于边坡顶部的厚层砂岩中，仅一组裂隙较为发育。但是该组裂隙规模小，与边斜坡交，对岩质边坡的稳定性不构成重大影响。场区之内未发现崩溃、滑坡及边坡失稳等不良地质现象。且岩土富水性差，含水极微，地下水对混凝土无侵蚀性。
3．项目周边状况
（一）购物场所
东和湾项目周边有家乐福仓储超市，万鞋服等大型购物场所，虽项目与渝中区解放碑商业中心十分繁荣，但业主到解放碑尚有一段路程，但行走该道路有不够整洁和舒爽的遗憾。
（二）文化教育
该项目与29中、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学等教育配套设施相对较近，若能利用专车把与皇冠东和实验中学与东和湾业主子女就读互动起来，对项目的推广也是有极大促进作用的。
（三）医疗卫生
项目与周边医疗点和药店的距离不远，但是步行起来总显不便，因此建议项目物管能把附近的医疗设施或销售点联动应用，能为业主提供更好的更快捷的贴心医疗卫生服务，减少项目业主的后顾之忧。
（四）餐饮娱乐
项目附近步行几分钟就有丰富多样的餐饮配套，但是如果会所用引进特色餐饮、娱乐休闲等设施，力争让业主产生居家便捷舒适、尊于外贵于内的享受。另外紧邻项目地块要规建火锅休闲文化长廊，将大大提升项目的人气、附加值与文化底蕴。
（二）东和湾项目SWOT分析
项目优势分析
东和湾项目发展商开发经验丰富，具有一定的品牌积淀，在重庆市民心理具 有很高的美誉度，所开发的项目具有先天的号召力。
东和湾项目地理位置好,与渝中区中心解放碑等繁华区域仅5分钟步程。
东和湾项目周边具有成熟的市政和生活配套，如棉花街农贸市场、家乐福超市、万鞋服