杭州万达广场写字楼定位方案探讨66.pptx

杭州万达广场写字楼定位分析报告写字楼 SWOT 分析 S ----- 写字楼的自身优势项目整体由步行街、大商业、写字楼等业态组成, 业态形成互补,在此办公轻松享受商业配套。项目共有 4 栋写字楼,形成一定规模,办公面积大小灵活,能满足多样的办公需求。 2014 年 12 月,项目大商业开业,形成一定的商业氛围,办公有了商业配套,提升了写字楼办公价值。万达商业地产品牌是全国知名的不动产商,全国众多的万达综合中,都布有万达写字楼业态,产品知名度高。自身的劣势●缺 W ----- 写字楼的自身劣势相比其它写字楼,项目区位相对比较偏。写字楼已交付部分企业入住率不够,没有形成一定规模的办公氛围。写字楼整体定位不够明确,没有亮点引起市场关注。写字楼去化速度比较慢,后期销售滞缓, 卖点不够鲜明。外部存在的机会(O): ●客 O ----- 写字楼的市场机会未来高架的开通和地铁的规划建设,给项目办公带来巨大的便利。随着万达商圈的逐渐成熟,周边小区逐渐交付,板块价值得到认可,写字楼办公价值将会水涨船高。城北作为杭州副中心,北软区域的互联网创新产业得到政策扶持,区域产业价值凸显。外部存在的威胁: ●出 T ----- 写字楼的不利环境和威胁留石高架正在施工,对项目附近交通造成一定拥堵, 不利外围顾客通达改区域。项目所处区域认同度不高,投资客户对该区域信心不足,处在犹豫观望地心理阶段。本年度前期,城北板块写字楼去化整体比较疲软, 市场不够火爆。周边小区入住率不够,居住办公氛围都不够浓,配套不够完善。周边产业园科技园区众多,租金相对比较低,市场竞争压力大。综上分析,我们当下面临的市场不利环境为: 交通在升级出行拥堵商业氛围当前不够浓小区入住率目前较低当下板块认同度不高市场疲软去化压力大面对不利的过渡环境及写字楼入市形象弱化,营销比较疲软的背景,写字楼去化当下急需新定位,塑造新亮点,支撑并度过营销困难阶段。 2015 放眼杭州写字楼市场我们该如何自我突破和定位? 写字楼市场成交供应分析 2013 年-2015 年9月杭州市区写字楼成交情况(含萧山余杭) 杭州近年写字楼市场表现时间供应面积(万㎡)供应套数成交面积(万㎡)成交套数成交均价(元/ ㎡) 2013 年-- 8699 - 2014 年 15395 6562 21118 2015 年 1-9 月 9217 4307 18502 从上表图中,我们可以看到: 杭州市区近 2 年来,写字楼供应量和成交量都有所下降,投资市场不活跃。成交套数和面积有比较大的下降幅度, 2014 年比 2013 年成交套数下降了 % , 2015 年 1-9 月成交套数环比下降了 % ,下滑幅度不大,但同 2012-2013 年相比,相差比较大。从价格上看, 2015 年 1-9 月成交均价比 2014 年成交均价下跌了 % ,并跌破 2 万大关,有较大的下降幅度, 市场表现疲软。杭州市区写字楼市场整体供大于求,以 2014 年全年月均 465 套的去化速度,新增供应去化周期需要 个月,而整体库存量去化压力更大。