商业地产招商计划书.docx

商业地产招商分析
一项目介绍
天润城家居广场地处天长未来的城市中心，地块周边主要道路有天康大道（北），平安路（东），广陵路（南），仁和路（西）。地形较为平整，地势南高北低，整块区域基础设施相对完备条件优越，天康大道及平安路均为城市的主干》
2、W—劣势
由于天长老的建材市场有一定的认知，客户购买建材产品认知品牌意识不强，培育市场需要一定的周期。
市政规划的平安南路与广陵路没有修通；有碍人气聚集和商气的形成。
O—机会
经济因素：证劵市场肃条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄，大量闲散资金找
不到较好的投资方式，还不如买保值固定的房产。
市场因素：＂跨行归市＂是市场发展的一个趋势，有眼光的投资商户抓住投资商机。
区域发展：政府规划发展的方向是“西进南扩”，本项目正好符合区域发展趋势，项
目周边120万川的建筑面积会做相应的开发，加大了本区域的人流量。花现在的钱，买未来的升值空间；
现行的产权式商铺推广模式，可以满足一批中小投资客户的欲望。
T—威胁
国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
国家对目前房地产发展过热不断的控制，银行利息不断的上调。
招商难度大，开业时若无大量商户进入，难以把一期消费者引向二期，这样一来不但起不到托市的作用，反而造成“空”的局面。
五、卖点分析
规模超大：总建筑面积20万平方米，天长规模最大的家居建材市场；(主题诉求)业态齐全：一楼品牌家装(陶瓷、卫浴、油漆涂料、墙纸、板材、管材、型材、玻璃、水暖五金)。
二楼家居展销(木地板、灯饰集成吊顶、整体橱柜、床上用品、布衣窗帘、工
艺品、家装饰品)
三楼生活体验馆(欧式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、红木家具、办公家具)
四楼到六楼(商务酒店、KTV休闲商务、健身中心、沐浴、休息、游戏电玩)停车便捷：10000平方米大容量地下停车场，市场交通组织极为便捷，设计跛具前瞻性；专业运营：市场化运营商业化管理，统一运营、统一包装、统一招商、统一管理，由专业运营管理公司担纲运营管理，彻实维护投资者利益。
政策优势：(待定)1政府政策优惠：
市场政策优惠：
一期租金分析：
位置
月租金
日租金
100m?年年租金
200m?年租金
A楼B楼（东）
40元/m?
?
48000元
96000元
A楼B楼（西）
30元/m?

36000元
72000元
市场一层
24元/m?

28800元
57600元
市场二层
21元/m?

23200元
46400元
市场三层
18元/月/m?

20600元
41200元
四层至六层
15元左右

18000元
36000元
一期A、B楼沿平安南路租金（40元/月//^）（朝西面
30元/日/^-平均1元/日/mJ
其它内场一层24元/月/tf---
一期的返租政策将三年全部定三个5%模式有不妥之处，第一年租金可以低定5%第二年-6%第三年-7%，平均租金6%,返租比例可以做一个逐年上升的趋势。造成客户感觉租金上升的趋势。
很多市场早期招商上采取“放水养鱼”的政策，第一年租金0收取。到第二年、第三年再提高租金。一期租金已经成型，二期在招商上面主要是让物业的价值得以升值，来支持商铺销售的价格。为商铺销售提供强有力的证据。
二期租金价格表制定的原则与建议
二期招商客户不仅仅需要发展商对远景所进行的承诺实现，更看重眼前实实在在的利益，即：
我们来天润城有没有生意？能不能赚到钱？因此二期必须具有实实在在的利益吸引。在做主题推广方案的时候，要从租客最终做生意的角度出发，以租客的现实需要为前提条件，以租客的消费心理为价值取向，通过对比一期的成功经验，不妨站在商户与投资客户的角度我认为二期我们要解决的问题：第一、如何经营市场，赢得更多的人气，把市场能够真正盘活；第二、盘活的方向与动作他们要看到并了解；第三、如何让物业的价值得以提升（意识引导价格引导）；第四、如何树立项目市场在当地的霸主地位；（非常重要）第五、如何充分发挥统一广告与统一管理上的优势，解决经营户的实际问题，达到永续往市
的目的；
租金的制定原则：
最理性租金——市场比较法定租金
可以通过对比市场租金分析，来确定最理想的租金，“可比”的租金包括(规模、经营业态的差异、市场周边的租金位置)
按照行业的投资回报规律来定租金：成熟的建材市场租金与售价的比例8%为最符合。