成都时代尊城可行性研究报告.doc

. 时代· 尊城可行性研究报告四川大自然实业开发有限公司 2 第一节时代· 尊城基本情况分析一、项目形成背景项目位于成都市青羊区西二环外光华村片区,占地面积 亩,合 7 万平方米。处于西面的上风上水之地; 项目大区位为东面为青羊大道,南面为果丰路, 西面为西三环, 北面为光华大道; 该地块东西南三面紧临清水河, 南面为成都市五大花园区, 由于建设时间比较早, 质量一般, 建筑外观已经比较陈旧; 东北向不远处是托普集团的办公大厦, 再远处是正在销售中的浪琴湾。项目周边是原托普集团的的用地, 现在基本为绿地, 没有进行开发建设; 目前项目片区市政设施缺乏, 沿浪琴湾小区南面规划的一条道路已经立项。项目周边缺乏商业设施和其他公建配套。附近五大花园内商业气氛相对比较浓厚, 多为沿街商业。但被清水河隔断交通, 不能很好的服务该地段; 项目地块相对平整,有2 米的相对高差。项目地跟河道高差有 2 米。项目用地目前为大面积的绿化。现有一条电力线穿过地块。二、项目开发条件(一) 、土地状况及周边景观情况本项目位于成都市城南,紧临二环路,南靠九兴大道,东倚丽都路;与置信丽都D 区相望, 北面与置信丽都 C 区相隔一条规划路。九兴大道是从红牌楼进入神仙树片区的捷径,同时也是红牌楼汽车商圈的中心纽带。从规划上看, 时代· 尊城所在地块周边的楼盘主要是置信丽都 A、B、C、D 区均是已开发入住的高档居住社区;而幸福时光,则主要是以小户型为定位的公寓,南面为原有的汽车商铺, 多为一层至两层, 视野开阔, 并可以直接享受到丽都公园的景观。 3 该区域的配套齐全,在丽都公园内有丽都幼儿园,在地块西面有室内菜市场, 往二环路方向走, 不到 500 米的位置有大型购物超市普尔斯玛特, 医疗教育等基本配套齐全, 交通便利, 目前的条件已基本能满足生活。另外, 还可延伸到二环路以内的肖家河片区和南面的神仙树片区,获取丰富的生活配套。(二) 、项目开发的基本市政基础及公建配套设施状况及发展规划 1、道路与交通时代· 尊城南面的九兴大道是由西向南的捷径, 紧临二环路, 交通条件优越: 区内有 1、 10、 52、 53、 92、 84、 111 、 100 路等共 10 余条公交线路,从项目步行需 4-10 分钟左右。号称“成都第一街”的高升桥至川藏路也从该区穿过,茫茫夜色中洒下一路辉煌。武侯大道更是仅用 10 余分钟路程便可直达机场,出行极为方便迅捷。 2、生活基本网络设施本区域市政管网配套设施相当齐全,城市给排水管道、电力系统、天然气供应系统、电信网络等设使都相当齐全,与宗地的接口很近。 3、其它日常生活场所设施在时代· 尊城周边,生活配套齐全: (1) 购物: 普尔斯马特、东方家园、置信购物广场、伊藤洋华堂、红旗市场、互惠超市、正阳、人人乐等诸多大小超市沿街铺陈,鳞次栉比,人气鼎沸。(2 )市场:置信农贸市场、红牌楼农贸市场等让日常生活极为便利。(3 )健身休闲:武侯广场、丽都公园等都是休闲娱乐的理想场所。(4 )餐饮:菜根香、海鲜酒楼、中餐等遍布丽都路和九兴大道,高中低档茶楼、娱乐场所等较全,能满足不同阶层人士的需求。 4 (5 )医疗:中西医门诊部、康源大药房、成都现代医院、武侯永丰医院和结西医大第三医院等。(6 )学校:丽都幼儿园、联谊幼儿园、太平村小学、四十三中学、西川中学等。(7 )银行:中国工商银行、商业银行、中国农业银行。二、项目优势与劣势分析(一)项目优势( S): 1) 位于城西片区,属于“上风上水”的贵人区,地缘优势明显; 2) 附近大专院校集中分布,使项目大环境具有较浓厚的文化和学术氛围; 3) 自然资源非常优越,地块三面临水,清水河在地块南面,非常有利于小区的空间布局; 4) 地块处于托普华侨高新产业园内,地块周边树木葱茏,空气清新; 5) 由于上述地理优势,在消费者心中自然形成了高素质住宅概念,根本无需通过大规模广告宣传就可以让成都消费者了解到地块及住宅的高贵性, 吸引潜在消费者的眼球。(二)项目劣势( W): 1) 目前周边商业网点比较少,购物场所欠缺; 2) 基础教育配套不是很好,欠缺高质量的中、小学配套; 3) 从主干道(青羊大道或光华大道)再进入到块目地的交通不好; 4) 项目地对面的五大花园等“二环路外”的项目对于消费者意味着价格便宜的中低档住宅; 成都花园的沿清水河的已经停工的别墅有损片区营造高档社区的形象; 5 5) 清水河的水质较为一般,而且如果政府不关注,未来还有恶化的趋势; 6) 对一二环内的居民来说,位置相对偏远; 7) 消费者对托普科技园认知度不高; 8) 地块处于部分航班的起降航线下方,来自空中的噪音大且频繁。(三)市场机会( O) 1) 2004 年一季度城西的供应量是 万平