重庆东和湾项目定位报告.doc

. 前言房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律, 并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证, 才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面,并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论,通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后,瑞尔特依据全程营销系统的要求,从项目持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。. 东和湾项目定位报告一、东和湾项目定位考虑的因素 1、项目所在地的经济发展状况,项目所在地的房地产发展水平。 2、项目所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究,市场发展方向。 4、项目的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。 5、项目地块价值: 地块价值才是最终决定价格的根本所在, 只有充分发掘地块的价值,才能实现项目的价值最大化。 6、开发商的资源整合: 开发商在人力,物力,财力资源上的有效整合利用. . 二、东和湾项目定位背景分析对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位, 应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况(1) 重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设, 房地产投资继续保持较快幅度增长,在 2002 年 1-5 月份,重庆房地产完成开发投资 亿元,同比增长 19% ,施工面积 万平方米,同比增长 32% , 其中住宅面积 万平方米,同比增长 % ,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。(2) 重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展, 许多开发商都放慢了开发节奏, 要么推出少量产品试探市场, 要么圈地以观望。因此在 2002 年 1-5 月份, 重庆商品房竣工 万平方米, 同比下降 % , 其中住宅竣工 万平方米, 同比下降 % , 但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势,今年 1-5 月份,商品房平均销售价格仅为 1850 元/ 平方米,同比下降了 个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈. (3) 住宅消费主体和二手房市场进一步发展。重庆房地产住宅消费主体 % 为个人。另外重庆主城区二手房成交面积和金额较 2001 年同期均出现了大幅度增长, 2002 年 1-5 月份, 二手房市场成交 1 万平方米, 交易金额达 亿元, 同比增长 % 和 % 。这从侧面反映出重庆房地产的良性发展态势。[附] 重庆市 2002 年上半年房地产开发投资完成情况 1-6 月同比增长(%) 比重(%) 投资额住宅 亿 办公楼 亿- 其它 亿 土地土地购置量 平米 开发土地量 平米 . 重庆市 2002 年 1-6 月商品住宅开发销售情况 1-6 月同比增长(%) 比重(%) 住宅施工( M 2) 新开工面积( M 2) 住宅竣工面积(M 2) 住宅销售面积(M 2) 住宅空置面积( M 2) 住宅销售金额(M 2) 销售价格(元/M 2) 1144 - 近期重庆房地产市场景气指数(搜房网) 重庆五月房产综合指数: 497 点;重庆五月住宅指数: 300 点。重庆六月房产综合指数: 496 点;重庆六月住宅指数: 298 点。重庆七月房产综合指数: 496 点;重庆七月住宅指数: 297 点。重庆八月房产综合指数: 496 点;重庆八月住宅指数: 298 点。. 2、渝中区及房地产消费特征重庆市主城区十二组团的总体规划中,渝中组团规划定位如下:东起朝天门, 西至鹅岭、佛图关一带的半岛地区, 规划建成区域面积约 12 平方米, 人口近 60万, 是全市的政治、金融、商贸中心和水陆客运交通枢纽。作为重庆“母城”的渝中半岛,在“城市空心论”和环保绿化概念等因素影响下, 随着重庆城市化扩张和城市规划引导, 商业功能日益突出, 居住功能相对淡化, 住宅土地供应也将越来越少, 特别是解放碑、朝天门片区出现大规模住宅开发已不大可能,但是都市的霓虹以及中心商业区的繁华便捷仍然令市民难以割舍,“永远的渝中”仍然散发着“永远的魅力”。渝中区与其他