房地产企业会计心得.doc

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房地产企业会计心得
第一篇：房地产企业会计心得
房地产企业会计学习心得
在我们的前言中说到房地产企业会计是一门行业会计，是房地产经济开发，经济管理，工商管理，财务会计及相关专业一门重要的专业基础课，既有理论性，又有很费用按会计准则的规定进行归集和分配。
会计准则17号借款费用部分规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建的，应予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用，发生时确认为费用，计入当期损益。符合资本化的条件的资产，是指需要经过相当长时间构建或生产才能达到可使用或销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等。房地产开发企业固定资产、投资性房地产和存货三项全包括。这里开发自用的属于固定资产，用于对外出售的商品房就属于符合借款费用资本化的条件的存货，用于对外出租的商业用房和写字楼等就属于投资性房地产。注意借款费用资本化的时间，构建或生产达到可使用或销售状态应当停止资本化。对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，
而开发公司财务处理多为直接进入财务费用，当期扣除，减少应纳税所得额。如：2022年1月1日贷款，一年期，贷款利息12022元，项目于2022年9月30日完工，则这部分贷款利息前9个月的900万元要予以资本化，计入开发成本-开发间接费用科目，后3个月的利息支出300万元就可以直接计入财务费用扣除。（总结：为开发产品借入，产品开发阶段发生，从借款的内容和时间上界定应不应该资本化。是计入开发成本还是计入财务费用）
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例如：
如内部独立核算单位为开发产品而发生的管理人员工资、福利费折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等应计入开发成本的开发间接费用，而不是计入管理费用，企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，如同工业企业生产工人工资计入制造费用而不是管理费用。
三、
开发成本科目的核算
开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
总原则：最重要的是思路清晰，分清层次，
开发成本
↓
土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发
↓
XX开发项目
↓
土地征用费等六项
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核算程序
一、首先确定成本对象即具体的开发项目
由企业在开工之前合理确定。企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象。31号文26条规定的6原则确定成本对象（1）可否销售（2）分类归集（3）功能区分（4）定价差异（5）成本
差异（6）权益区分
例如某企业同时开发一个小区中，一部分是普通商品住宅，一部分是写字楼，就要将这两部分作为两个成本对象分别进行核算。
再如31号文第33条，企业单独建造的停车场所，应作为单独的成本对象单独核算，象这种单独出售的车库，应在完工时单独按照车库应负担的支出归集到开发成本-配套设施开发-车库明细账下，这时车库的开发成本是作为与房屋并列的一个开发项目单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施应在发生时计入开发成本-公共配套设施明细账下，完工时与配套小区的其他开发成本一起结转至开发产品-房屋开发-公共配套设施-某小区明细账下这时车库的开发成本是房屋开发下面公共配套设施这个成本项目，是房屋开发成本的一部分。
二、设立合理的成本核算项目。
（1）土地征用拆迁及补偿费：包括征地费、安置费
及原建筑物的拆迁补偿费。
（2）前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。
（3）基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。
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（4）建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。
（5）公共配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；
（6）开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。这前五项都可能有余额，属于按一定分配到在建项目后，未建项目应承担的成本，而第六项，开发间接费用科目，全部是在建项目实际发生各项间接费用，属过度性科目，期末应全部结转至对应的在建项目。
三、准确的进行成本的归集、分配与转结。
31号文29条开发成本中属于直接成本和能购分清成本对象的间接成本直接计入成本对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用。共同成本和不能负担对象的间接成本，要进项分配共四种分配方法。占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造
价法其中占地面积法如土地征用拆迁及补偿费，某企业一次购入土地，分次开发，这时候涉及2次分配，首先开发第一期实地占地面积占总购地面