房地产企业会计核算探析.docx

房地产企业会计核算探析
 
 
Summary：目前，房地产企业会计核算处理仍然存在有待改进之处，需要财务管理人员改革现有会计核算方法和管理方式来适应市场环境的需要。本文试图通过分析探讨当前我国房地产企业会计核算处理现状，找出收后，将相关费用计入开发项目的总成本和销售房屋的单位成本中，将成本费用及时结转。

由于房地产企业出售具有商品性的房屋，通常情况下包含经营性物业，而不包含住宅物业。经营性物业主要是指房地产企业长期持有的物业包括经营性、收益性房屋；相对于住宅而言，经营性物业具有长期收益的经营特点，房地产企业可以长期持有并享有收益。经营性物业在房屋建设项目竣工完成时，商业收益还不明显，随着时间和市场积累，持有的经营性物业将会出现大幅的增值。经营性物业不仅可以为房地产企业提供充足的现金流，同时，随着时间和市场积累，这类由企业内部资金提升的业绩和业务规模扩大的经营性物业收益更易为企业带来更多的投资机会。
三、房地产企业会计核算处理现状

目前，新会计准则与税收法规在收入确认方面存在一定的认识差异，二者之间的差异体现在以下几个方面：一是预售销售的会计核算处理。房地产企业在获得房地产预售许可证后，原则上便可以上市销售，取得的价款则属于暂收款、预收款的性质，不作为收入确认，待开发产品竣工验收并办理相关手续后，确认收入。会计需要将“预收款项”转为“主营业务收入”。相对地，税法法规规定，将“预收款项”列为“预售收入”，按照规定的预计毛利率预交所得税。二是按揭销售的会计核算处理。银行会将按揭款转入到房地产企业账户，此时会计确认收入实现，而税法规定，首付款按照实际收到之日确认收入，余款则在银行办理按揭贷款转账之日确认收入来实现。

房地产企业随着规模不断扩大，企业偷、逃、漏税的情况时有发生。房地产企业将一些作废或不符合规定的发票入账，造成成本核算不准确；房地产企业在施工时，独立核算的相关配套设施尚未分摊建筑安置工程费、土地成本、基础设施费以及借款利息等相关费用；企业未按照规定时间计算期间费用和项目开发成本，未将施工中尚未竣工验收的项目成本并入到营业成本当中。一些企业模糊成本核算对象，将有偿转让或免费使用的配套设施提前列支，而未单独核算成本，直接计入主营业务成本。

房地产企业从事土地开发、建设及运营等经营活动，具有较高的财务风险，其财务经营状况直接关系到房地产企业投资及回报率。从我国相关法规的规定来看，房地产行业缺失对企业提取质量保证金的相关监管和披露要求，房地产企业被允许提取质量保证金，而对于提取质量保证金的这一风险没有做出披露。目前，从我国房地产企业风险披露的实际情况分析，披露内容仅限于抵押贷款的担保风险。
四、房地产企业加强会计核算的对策
，制定收入确认标准
房地产企业的收入确认应满足相应的条件方可确认。一是房屋建设竣工并验收合格；二是完成工程竣工结算；三是签订房屋销售合同并收取房款；四是房屋办理移交手续并交付给业主。在房屋未经购买者验收确认前，商品房的所有权仍属于开发商，其风险也不能转移给购买者。因此，房地产企业所开发建设的
工程项目应在竣工验收合格前，仅能收取一定的预售房款，