常州楼市调研报告.docx

常州楼市调研报告 1 、调研背景无论从“苏锡常”都市圈还是从整个长三角区域来看, 常州房地产都属于一个价格洼地,拥有相当大的发展潜力。而伴随着高铁、高速、高架,快速公交线路的陆续建设, 以及未限购带来的机遇, 常州房地产开发规模和速度相当惊人。临近年关,在全国楼市“降声一片”的大潮中,常州楼市有何表现?我们 11 月上旬对常州楼市调研发现,政策调控对常州楼市影响有限;新房市场区域化差异明显,郊区房价已步入下行通道,市中心房价依然坚挺甚至微涨。 2 、调研结果 政策分析差别化信贷和税收政策 2月 28 日常州出台了“限房价、竞地价”、“实行差别化的信贷和税收政策”、“加大保障房建设”、“加强房地产市场监管”等七条房地产市场调控细则。由于不限购,限贷是影响常州楼市最重要的行政手段, 抬高了房地产投资的门槛,有效抑制了部分投资需求。而营业税政策则将拉长了炒房客的投资周期,减少其收益率,并增加了房屋倒让的风险和成本。但是下半年信贷收紧,利率普遍上浮 10%-15% 。在“一贷难求”和放款时间推移下,刚需受到严重挫伤,刚性需求和投资性需求在信贷方面的地板效应屏蔽掉了其差异性。住房公积金松绑常州自 10 月1日起,部分调整住房公积金使用政策,主要内容包括: (1) 购买经济适用住房或首套普通自住住房,公积金单人最高贷款额度由 24 万元提高至 30 万元,两人由 40 万元提高至 50 万元;(2) 经济适用房贷款期限在不超过 30 年的前提下,可放宽到借款人法定退休年龄后 5年;(3)凡该市租住廉租住房、公共租赁住房的职工以及新就业人员、外来务工人员, 10 月起提取住房公积金付房租手续简化;(4)公积金贷款第二套房首付比例由 50% 提高至 60% 。不可否认这一举措对于刺激购房的刚性需求,缓解中低收入家庭的购房压力有一定作用。但是首套普通自住住房在实际执行过程中存在一定的操作空间,因此住房公积金贷款的松绑难逃地方政府救市之嫌。年关或“限价”? 3月 25 号常州公布市区新建住房价格涨幅控制在当年度城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。目前我们了解到, 1-9 月份,常州城市居民人均家庭总收入 21655 元,同比增长 % ;居民人均可支配收入 19629 元,同比增长 % ,扣除物价上涨因素,实际增长 % 。而上半年房价涨幅远高于 % 。由此,推测常州或许会效仿珠海和中山临近年关出台“限价令”以完成年初定下的任务规避限购。 新建住宅市场全市商品住宅供求关系 201 1年 1-1 0 月份常州商品住宅的供应面积为 5万平米, 销售面积为 9万平米,供销比为 , 供大于求;供应面积同比涨幅 % ,销售面积同比跌幅达 % 。从供应层面看,除了 2、9 月两个特殊的节点外, 1-10 月推盘节奏整体较平稳。2 月受春节淡季的影响加之新“国八条”的出台供应急剧收紧; 相反,九月则出现供应激增,主要是因为开发商对传统“金九”旺季的预期,意欲在“金九”集中推盘造势。从需求层面看, 1-10 月总体需求平稳, 1 月由于天山安置房的大批入市,大批刚性需求被激活带动成交量的上升。从供销比层面看,基本保持在正常范围波动, 9 月份,大批量的新盘入市并未带动成交量的相应上升