房地产开发土地增值税税收清算筹划.docx

1
房地产开发土地增值税税收清算筹划
摘要:在房地产企业所需要缴纳的各种税款中，土地增值税是其中一种比较重要的税种，由于房地产土地增值税具有税率跨度大、计算简洁以及计算周期长等特点，房地产开发企业假如想要降低其负税水平，就必需对土地而偷税、漏税则会更加便利，受到的惩处程度也比较轻，这也是很多企业对税收筹划不够重视的主要缘由之一。另外还有很多企业在进行清算时并未对整个开发流程进行考虑，没有全局意识，为了实现土地增值税的融资功能以及降低土地增值税税额，对土地增值税的清算工作进行混淆，对管理费用和开发费用以及虚增开发成本等进行干预。
3

(二)会计核算不符合土增税清算要求很多房地产企业的管理者由于缺乏财务管理意识和对国家政策的理解不够透彻，目前照旧使用传统的财务管理方式，没有做到与时俱进，也没有利用企业的其他项目合理的进行土增税税收清算。我国在实行营改增政策后，很多房地产企业对企业相关新产品的利用没有准时进行合理调整，对于企业产品的利用意识也有很大的欠缺。会计科目设置也不合理，对于成本费用的收集也不科学。

(三)未能精确把握土增税清算的时间要求企业在进行土地增值税的缴纳过程中会对各个项目进行清算，部分公司在进行清算的过程中会把竣工结算工作进行推迟，实例中经常可见，销售发票开具、房款支付、销售合同和装修合同签订等时间节点把握不准，会影响土增税清算结果。因此要把握好清算时间点，对相关数据进行仔细核对。

二、房地产开发企业土地增值税税收清算对策
5

(一)合理利用公司组织形式目前我国接受的土地增值税的计算方法是四级超率累进税率，一些增值率没有达到20%的一般住宅就可以不用进行土地增值税的征收。所以纳税人可以在不动产的销售中或者是土地使用权的转让中增加销售环节，这样实现高增值额到低增值额的分解，从而达到降低增值率和土地增值税的适用税率的目的。增值额被分解的次数越多，能够节省的税收也更多。在房地产企业的支出中，开发成本的支出是必需的，而开发成本的支出多少是和企业增值额的凹凸有直接关系的。房地产项目在对土地增值税进行清算时，可以通过分开签订装修合同、或通过关联交易在规定扣除额度内列支有关费用来进行土增税的核算。比如将房地产的建筑装修交给建筑装修公司来承办;比如在与客户进行合同鉴定的时候可以将毛坯房的装修和精装修合同分开签订，虽然合同总收入没有变，但单个合同的销售收入却减低了，土地增值额也降低了。另外房地产企业在进行经营的过程中，可以建立起有法人地位的销售公司来完成房地产的销售，通过销售公司来完成房地产项目的销售，通过人为来对房地产企业和销售公司的增值率进行有效的调整，从而削减企业土地增值税的缴纳。

(二)对项目进行合理定价在一般的房地产项目中，利用好土增税超率累进各段的空间进行数据精确测算和筹划，不但可以提高企业利润，而且可以享受免税优待。例如某房地产企业的开发成本和销售总价分别为X和Y，假如该企业要享受起征点的税收优待，在税收起征点为20%时，那该企业的销售总价Y只能等于1．6X，这样不但获得税收优待而且还能够得到较高的利润。假如企业想要将售价提高来提高利润，那要确保税后利润筹划后大于筹划前。假如企业增值率低于50%，也就是土地增值税的缴纳税率为30%时，企业销售总额提价要小于0．46X，才能达到提高利润的目的，假如超过反而会减低利润和增加税收。
5

(三)合理利用特殊项目扣除规定《中华人民共和国企业所得税法》规定“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失及其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。其中的费用支出包括企业计入“财务费用”的利息净支出。利息支出在土增税扣除中依据具体状况有着不同的扣除标准，应加以区分。税务机构对于资本化利息和费用化利息的扣除也作出了如下规定:假如纳税人可以给主管纳税机构供应在银行借款利息的原始凭证(前提符合税法规定扣除标准要求)，使主管税务机构能够将企业的资本化利息和费用化利息区分开来，那可扣除费用的费用计算为支付了土地使用权地价费用以及相关的税费和项目开发成本相加后乘以5%再加上实际支付的利息。但假如房地产开发企业无法给主管税务机构供应原始借款利息凭证，那么主管税务机构也无法区分资本化利息和费用化利息，这时候可以扣除的开发费用是支付了土地使用权地价费用以及相关的税费和项目开发成本相加后乘以10%。因此为了更好的对利息支出费用进行扣除，房地产企业在进行土地增值税清算时应当分别测算上述两种利息扣除方式引起的税款变化，以选用最合适的筹划方法。
7

(四)合理利用核定征收方法土地增值税的征收是依据增值额的超率累进税率进