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房地产企业土地增值税税收筹划与清算
摘要：土地增值税占据了房地产企业开发成本的一大部分，大多数房地产企业都具有项目开发周期长、资金回收慢等特点，普遍存在资金使用压力较大的现象。因此，对于房地产企业来说，在合法合规的前提下做好土地果。依据现行税法要求，纳税人在向外销售自身建设的一般住宅过程中，增值额不大于扣除项目数额的20%，则可以猎取免除土地增值税优待政策[4]。假如增值税率大于20%，则应结合不同增值税率及增值额核算出土地增值税。与此同时，纳税人假如能把住宅预售价把控在合理范畴中，并在保证自己利益不受侵害的状况下把握好产品价格，且把土地增值税率把握在20%以内，就可以实现免税。一般状况下，房地产开发企业会在项目前期户型设计阶段，尽可能多设置一般住宅，合理利用一般住宅“增值率低于20%以内，免征土地增值税”的税收优待政策，降低企业税负，提高企业效益。但是也应避开“一般住宅越多越好”的熟识误区。有的房产项目，项目类型多样化(同时含有高容积率的高层住宅，低容积率的别墅、商业公寓、写字楼等多种类型)，售价差别化，面积小的高层住房售价低增值率低，面积大的别墅住宅售价高增值率高。此时应当逆向思维，反其道行之：拉大低售价高层住房的面积到非一般住宅，与大面积的别墅住宅合并为一类清算类型，从而拉低非一般住宅的增值率，降低土地增值税金额，提高企业利润。
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(二)加强利息支出管理房地产企业在房地产项目开发时，产生的利息数额，在应用利息数值土地增值税核算过程中，应实行两种核算方式。首先，结合猎取的土地使用权所支付的资金数额和房地产开发成本之和，假如在5%以内可以扣除，这种方式主要应用在无法依据转让房地产项目计算分摊利息支出中。其次，结合实际扣除利息状况，但是扣除的数额没有大于商业银行机构贷款利率标准计算的数额。由此可以得知，这两种扣除方式存在一些差异，在应用要求上各不相同。房地产企业应当结合项目实际状况，合理选择最佳的计算方式。
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(三)选择最佳清算时机预征主要指在工程项目建设完成以后，通过合理预征率对土地增值税进行筹划和清算。在我国，当前土地增值税征收接受的方式主要以预征方式为主。这种方式需要房地产企业依据预征率，把猎取预售资格以后的销售收入当作计税依据，之后在满足项目清算要求的状况下，对土地增值税进行清算处理。但是，实际上我国不同地区政府部门对预征率提出的要求有所差异，在实际预征过程中，假如消逝应缴税额低于清算过程中纳税数额时，应推迟清算；在应缴数额高于清算过程中应缴税额时，应尽早清算。房地产企业在土地增值税筹划过程中，应当合理设定公衡项目清算时间，在土地增值率高于土地增值率平衡点时，需要推迟清算，在低于土地增值税平衡点时，需要提前清算。房地产企业应时刻关注清算时间，在工程项目符合清算要求的状况下，严格把握好清算时间点，让企业土地增值税清算更加合理、规范、优待，保证企业利益最大化。

(四)明确可扣除项目金额可扣除项目金额在土地增值税及增值税确定上发挥着重要作用。所以，合理设定可扣除项目数额，能够削减土地增值税税收压力。通过做好土地增值税筹划工作，能够让房地产企业税后效益得到大幅度提高。在整体上，企业税收效益随着可扣除项目数额的提高而增加，所以，在可扣除项目金额确定过程中，应尽可能满足税收筹划要求[5]。在确定可扣除项目数额的状况下，结合企业实际状况，合理设定数额，顺当实现企业税后效益目标，达到税收筹划的最佳效果。房地产企业在土地增值税清算过程中，确认扣除项目时，要特别关注以下三种特殊清算。一是无偿供应给业主的停车场，无偿移交给政府的幼儿园、学校等配套设施，其成本可以作为土地增值税的扣除项目予以扣除。但假如是有偿供应的，不能作为扣除项目予以予扣除。二是列入质量担保的工程安装费用可以作为扣除项目予以扣除，且该费用必需要有施工单位开具的增值税专用发票。但是确定要留意，由于工程延期导致的土地闲置费用，不能作为扣除项目予以扣除。三是开发过程中建筑的供工人居住的板房、供销售的销售中心等产生的费用可作为扣除项目予以扣除[6]。
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(五)优化土地增值税清算方式因房地产企业依据四级累计税率进行清算处理，在开展土地增值时清算工作时，企业应亲热关注土地增值税增值率，若造成税率累进则会大大提高企业税负。比如，一般住宅需要参考免税零界点定价系数进行设计，单纯的提高售价，不愿定能带来利润的提高，尽量把增值率把握在20%以内，避开造成售价提高，利润反而降低的现象；假如不是一般住宅，或者住宅在房地产金额市场中行情比较理想，假如提高房地产销售价格，土地增值税也会随之产生，且随着销售价格的增加而增加。

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四、结束语