太原星河湾初探.ppt

太原星河湾初探
2009年的缺钱风波，太原星河湾险些不要形象平地卖楼，幸而有了浦东星河湾的成功，我们才看到了一如既往地星河湾……
今天的星河湾
呈现的景观超越了山西市场上的对手。但与一贯的水准仍有距离；有较明显的赶工痕迹。太原星河湾初探
2009年的缺钱风波，太原星河湾险些不要形象平地卖楼，幸而有了浦东星河湾的成功，我们才看到了一如既往地星河湾……
今天的星河湾
呈现的景观超越了山西市场上的对手。但与一贯的水准仍有距离；有较明显的赶工痕迹。
7月31日太原星河湾正式开盘
项目总建面166万平方米，一期B区为原规划二期产品，临时加推，共计1396套，43万平方米
项目概况
293/297㎡户型共计520套，占总房源的37%；323㎡户型共计266套，占总房源的19%
A、B区产品差异不大，主力面积为290-330平方米
一期产品
开盘当天成交440套，解筹率为61%；内部VIP成交170套，星河湾销控120套左右，开盘第二天，关系户消化掉30套；合计成交640套；
北上广三地排号多为虚号，用以开盘时将内部VIP客户认购和销控的房源顶掉；
表单价：/㎡，
/ ㎡；
实际成交价：/ ㎡，
/㎡，/ ㎡
销控资源较好的户型，以255 ㎡、530 ㎡和378 ㎡为主，用于公共关系维护；
对外宣称43亿，700套的销售业绩，实销35亿，640套。
开盘情况
14个月，星河湾怎么生长为一棵茂密的大树？
09年5月动工，10年7月开卖
让我们一起翻看她的成长日志···
开放前夜
景观、板房、酒店、会所收尾，呈现最美星河湾。
密集的活动推介，-，平均一天两场活动，外加每日整版报广夹杂软文硬做，狂轰乱炸，集中力量为开盘造势.
太原星河湾成长日志
Tips:
坚决贯彻景观至上的原则，园林开放一拖再拖，大量人员进场赶工。
不惜成本的扮靓园区和板房，“黄大锤”又来砸了好几回。
Tips
太原星河湾成长日志
距离开盘还有4个月
春暖花开，重新开工
已达到预售条件，为了最高品质的景观呈现，拒绝开放。
坚持贯彻以景观优先的原则，搜刮周边4省大树，精心养护，确保品质。
目标主体封顶，二次结构基本完成。
坚持以景观为主线，其他工程让路，留出最大作业面；
人海战术：一二期项目工人近万人，园林和精装修人员超过2000人；
各工种抢作业面，没有统一调配和验收；
太原星河湾成长日志
来自北京的投资公司——铭海公司太原探路
铭海投资先进太原搞地，一年以后引入星河湾；
星河湾正式进入太原
2019年 根据项目规划调整控规
6月份倒排控规，与有关领导沟通完成，基本敲定修详规；
特别争取将市政公园置于项目用地中心，据为己有；
土地转性竟有遗漏，出让耽误两个多月；
额外以30万/亩补偿村民；
Tips
铭海的一系列公关，让星河湾得到了政府的鼎力支持；
铭海公司主攻政府关系，解决了星河湾的后顾之忧。
Tips
太原星河湾成长日志
获取土地
地块合计1020亩，约合68万平方米，出让底价129410万元，成交价132600万元，130万/亩，约合1950元/平方米。
签订成交确认书
土地出让合同
解决各类突发性事件
协调解决滨河东路开口问题
解决因村民补偿付款问题引发的群体性事件
协调泄洪渠覆盖问题
临时申请滨河东路道路开口，建立施工通道
多个对手被劝退
小开发商意外竞拍，星河湾比底价多付3000万。
Tips
1、高层关系维护非常重要。星河湾在土地、规划、市政配套等方面，召开了十余次市长协调会，解决了大量问题。
6、不能忽视了本土规定，太原要求各项目在发放预售证时一并提供具备资质的物业公司证明文件，但太原近期又暂停批准成立外来新物业公司。星河湾预成立自己的物业公司，花费一年多的时间才于近日完成，导致直到正式开放前一天才拿到全部预售许可证。
2、即使高层关系较好，也不能忽略各级职能部门的沟通，泄洪渠覆盖问题因规划局主管领导对保持原有风貌的个人喜好，耽误了星河湾近一个月的时间，最终还是以明渠形式存在于项目内，未能达到覆盖的目标。
5、承诺的事情一定要做到，土地转性完成后，没有按时支付补偿款，导致村民围堵现场，引发群体性事件。
3、需持续关注政府工作进展，及时发现问题，解决问题。项目用地内小块农地转用工作的遗漏，导致星海湾