上海周浦梧桐人家养老社区.docx

上海周浦“梧桐人家”
“梧桐人家”是中保险集团推出的国内首个养老社区，主打高端养老市场，今年 10月开建，预计3年内完工。该养老社区定义为“太平颐养生活”的养老模式，坐落于上 海周浦国际医学园区内，周边医疗养老资源丰富、交通便捷、风上海周浦“梧桐人家”
“梧桐人家”是中保险集团推出的国内首个养老社区，主打高端养老市场，今年 10月开建，预计3年内完工。该养老社区定义为“太平颐养生活”的养老模式，坐落于上 海周浦国际医学园区内，周边医疗养老资源丰富、交通便捷、风景宜人，社区占地总面积为 ，总投资37亿元。
（ABCDEF为园区范畴）
上海周浦国际医学园区，是由国家卫生和计划生育委员会支持，上海市人民政府主推
的“医、教、研、产”为一体医学新概念科技园区。位于新浦东中心位置，东临申江路，南 依S32,西靠S3公路，北缘周邓公路。距离浦东国际机场18公里，地铁16号线在园区西 侧设有站点。
六大功能分房图
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整个园区由6个功能区组成：国际医院区、医学院校区、医疗器械及生物医药产业区、 国际康复区、医学研发区、国际商务区。上海周浦“梧桐人家”首期项目是该区域唯一的养 老社区配置，独享周边高端丰富的健康医疗养老资源。自2008年开始园区纷纷有地开始出 让，，其他均为生物医学用地、医疗仪器设备用地、 工业用地、生物生化剂用地等。所以目前推测改用地土地性质是无法分割小产权。
“梧桐人家”养老社区主打“颐养”“乐活”两大概念，投资资金主要是保险资金，目 前与中推出的终身年金养老保险产品“悦享金生，，进行捆绑式的销售。即购买“悦享 金生”或者新款制定养老产品（后期会再度推出针对高端客户的养老产品）达到一定的保费 标准，其前5000名客户可获得保证入住资格和优先入住资格。未来入住后，返还的年金可 以冲抵养老费用。
“梧桐人家”按照“9073”养老模式（90%老人依靠居家养老、7%老人依靠社区养老、 3%老人依靠机构养老）设想，针对的是7%的尖端人群，不同于大多数政府养老机构配备基 本的养老服务，属于比较高档的养老社区。目前可供床位为3600+，老人不需要额外护理， 一房一厅每人每月收费大约在9000-15000元之间，包含了房间费用、物业管理费用、服务 费、餐费、基本健康管理费用、老年大学费用等各项费用。如果需要额外的护理需求，就要 加付额外的护理费用。
截至6月底，该产品承保保费约4亿元，2000为客户获得了入住资格。
参照国际上养老社区的盈利模式分为两种，一种是地产模式，利用银行资金和短期资金 建设，再把房子变卖，但是保险资金不能直接投资居民住房；一种是长期持有，目前的保险 公司投资养老社区主要采取的这种方式。
据中养老产业投资有限公司副总经理汤明菊称，不计算配套的养老年金产品，太 平养老社区直接投资回报率为5%左右，当入住率达到85%才能持平，盈利周期预计为15 年。而目前的盈利点有以下三点：①与养老结合，能对其他保险产品销售产生协同效应；② 除了租金回报，还可以开发