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花溪项目前期策划方案
麒龙溪园前期营销策划方案
第一部分
贵阳市及花溪房地产市场调查、分析报告
供给市场调查表
（一）、花溪本地938元层差30元
前20位购房每平方米优惠160元即2900元现3060元
前10位购房每平方米优惠200元即2880元现3808元跃层4180元
由开盘2200元到2700元涨至现在的2900元
平层3400元涨至3450元跃层4193元
销售情况
一期共4栋100多户，博士楼20多户已售，其它3栋售30%
II组团122套剩几套I组团230套售出100套左右
一期售出50套左右
初售
情况一般
136套房子售出118套
平层144套售出107套
跃层30套售出12套
按揭情况
工行7成15年
工行7成5—30年
交行7成20年
建行7成15年
农行7成15年
工行7成10年
（三）供给市场分析
从上述贵阳及花溪房地产开发供给市场来看，主要高档次楼盘都集中在贵阳市内，在花溪尚无真正成型的高档住宅小区，也就是说在花溪存在高档住宅小区的市场空白。
从花溪市场来看，目前基本成形的有五个住宅小区，价格情况大多在1000元/平方米左右，其中别墅的售价为2680
—2880元/平方米。销售情况一般，而多层住宅中的两室一厅或三室一厅是多较畅销。但这几个项目有配套设施及小区设施并不完善，实际也就是属于中、低档住宅，与花溪的自然景观不是很配合。从营销组织上来看，这几个小区都是没有一些主题宣传，显得零乱而无序，无法吸引更高程度的消费者购买。
从贵阳市中、高档楼的市场供给状况来看，目前市场上高层住宅数量已达到30余个，而多层住宅项目仅有10余个，高层住宅的竟争十分激烈，同时也促使楼价的不断攀升。从贵阳市今明两年总的高档楼盘供给量统计分析，总计达65万左右，加上尚未推向市场的楼盘有85万平方米，其中纯住宅有60万平方米推向市场，今明两年平均每年有30万平方米，从价格策略上分析，几乎全部采用低开高走的势态，目前贵阳市高档楼盘的起价多是2880—3600元/平方米。平均价位在3200元/平方米左右（平层式或错层式住宅）。跃层或中空跃层实际成交价位在3800—3900元/平方米左右。从销售进度及市场接受存程事看，跃层或错层住宅的市场接受度要大，其原因一方面是因为这部分市场供给量相对要少，另一方面跃式住宅在居住功能上更趋完善，更能够满足新世纪居住功能的要求，同时它也是高档楼盘的一个代表。
（四）、购买力分析
目前在贵阳市的高档住宅普遍是高层住宅，而此类高层住宅目标客户都瞄准“金字塔顶部”的消费群体，按平均120平方米，均价2800元/平方米计，第一套总价款为万元，首期支付30%计万元，其余15年按揭，每月需支付2104元，按此价格有几种类型的人可购买此房：
各种类型老板，有50万以上的经济承受能力。
高收入双职工家庭，年收入稳定在6万元以上，可通过按揭购房。
目前拥有住房，但想改变自身居住条件及居住环境的高素质人群。
从目前花溪及贵阳两地经济发展来看，花溪区内能够或想购买环境优美，具有休闲、度假及居家功能的高尚住宅的人不会很多，而在花溪区内的几所高校的教授或教师在外搞项目的人具有一定的购买力，而大部分的购买对象仍然是在贵阳市内，经过多年积累，具有一定经济实力的企业家、个体经营户以及高薪收入阶层另外，在贵阳的一些企事业单位，有信息表明，他们目前也正在录找合适的商业度假区，比如一些银行、保险、公路局等单位。
承购市场调查及分析
第二部分 包装策划方案
项目定位系统
1、项目档次定位
根据上述市场调查分析来看，花溪区目前缺乏一个成形的高档小区，随着人们生活质量的不断提高，向往环境又优美、融于自然的居住要求也越来越强烈，而溪园小区位于贵阳风景名胜区唯一的一个项目（以后也不会再有类似的项目），所以不论从当地或贵阳的购楼趋势来说，我们把它定位为“具有良好配套设施及优美自然环境的高档居住度假小区。
小区环境定位
根据上述项目综合定位为“具有良好配套设施及优美自然环境的高档住宅小区”来说，环境优美成为提升项目档次的有效手段。由于该项目的区位关系及地块的特殊性，该小区周边两临水，一面是着名的花溪河，一面是花溪公园莲花池，自然景观相当优美，所以小区内园林环境的塑造必须与自然景观相配合，同时能够充分的体现项目主题思想的定位以及社区文化的建立，具体园林设计思路在“功能赋予”中具体阐述。
项目主体建筑风格及项目塑求主题思路定位
（1）、小区主要建筑风格
从现在沿海及贵阳当地房地产发展趋势来看
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