房地产取得预售收入的账务处理.docx

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房地产取得预售收入的账务处理
房地产公司取得预售收入的账务处理
　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》进行结算调整。也就是说，这部分预收账款未来期间按照《企业会计准则》的规定确认收入时，不再计入应纳税所得额。所以，该项负债的计税基础为预收账款的账面价值减去未来期间可全额税前扣除的金额，即预收账款的计税基础为零。该项负债的账面价值与计税基础之间产生的暂时性差异，会减少企业未来期间的应纳税所得额，为可抵扣暂时性差异，符合确认条件的情况下，应确认为递延所得税资产。
基本案例
某房地产开发有限公司，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。公司于2008年1月开发了“绿色家园”项目，整个工程于2008年底全部竣工决算并交付使用。在项目竣工前，预售开发产品取得收入4000万元，除按国家统一规定计算缴纳预售收入的相关税费外，还依据当地规定按预收账款的1%预缴土地增值税40万元。项目竣工后，商品房全部售出取得收入6000万元。与开发该项目有关的实际支出具体包括：取得土地使用权支付的地价款1200万元、房地产开发成本2300万元、房地产开发费用310万元。
该公司营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%；预售收入的预计利润率为15%，企业所得税税率为25%。假设2008年该公司没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项，则依据资料应作账务处理如下：（单位：万元）
1、收到预收房款时
　 借：银行存款 4000
　　　贷：预收账款4000
2、预提应缴纳营业税金及附加
　 借：预付账款——营业税金及附加 220
　　　贷：应交税费——应交营业税 200
　　 应交税费——应交城市维护建设税 14
　　 应交税费——应交教育费附加 6
3、预提应缴纳土地增值税时
　 借：预付账款——土地增值税 40
　　　贷：应交税费——应交土地增值税 40
4、预提应缴纳企业所得税
　 预计利润＝4000万元×15%＝600万元
　 预提企业所得税＝600万元×25%＝150万元
　 借：递延所得税资产150
　　　贷：应交税费——应交企业所得税 150
5、缴纳预提各项税费时
　 借：应交税费——应交营业税 200
　　 应交税费——应交城市维护建设税 14
　　 应交税费——应交土地增值税 40
　　 应交税费——应交企业所得税 150
　　 应交税费——教育费附加 6
　　　贷：银行存款 410
6、实现收入办理结算时
　 借：预收账款 4000
　　 银行存款 2000
　　　贷：主营业务收入6000
7、结算整个工程项目应缴纳营业税金及附加
　　整个工程项目应缴纳营业税金及附加＝6000万元×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元
　　应转销的营业税金及附加＝200万元＋14万元＋6万元＝220万元
　　应补缴营业税＝6000万元×5%－200万元＝100万元
　　应补缴城市维护建设税＝6000万元×5%×7%－14万元＝7万元
　　应补缴教育费附加＝6000万元×5%×3%－6万元＝3万元
　 借：营业税金及附加330
　　　贷：预付账款——