土地增值税.ppt

关于土地增值税
第1页，讲稿共20张，创作于星期日
一、概述（一）概念
土地增值税
出售，不包括出租及出让
不包括公益性赠与、赠与直系亲属或有赡养义务人
土地使用权属国家，不包括集体土地
要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。(属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)
第6页，讲稿共20张，创作于星期日

，暂免（包括合作建房双方之间的转让），征

暂免
9. 房地产评估增值
不征（无收入）
10. 国家收回房地产权
免征
11. 转让、抵押、置换
征
第7页，讲稿共20张，创作于星期日
小结（哪些征；哪些不征；哪些免征）：
（应征）　　（1）出售国有土地使用权；　　（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；　　（3）存量房地产买卖；　　（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；　　（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；　　（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；　　（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；　　（8）合作建房建成后转让的；　　（9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的；　　（10）转让、抵押、置换
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（不征）　　（1）房地产继承（无收入）；　　（2）房地产有条件的赠与（无收入）；　　（3）房地产出租（权属未变）；　　（4）房地产抵押期内（权属未变）；　　（5）房地产重新评估增值（无权属转移）。
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（免征或暂免征收）　　（1）个人互换自有居住用房地产；　　（2）合作建房建成后按比例分房自用；　　（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；　　（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；　　（5）国家征用收回的房地产；　　（6）个人转让自有的房地产；　　（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。
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三、 土地增值税税率
级数
增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%-100%的部分
40
5
3
超过100%-200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
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四、 土地增值税的计算
1
4
2
（一）、计算步骤
确定转让收入
计算应纳税额
确定扣除项目
计算增值额，确定增值率和税率
3
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（二）、土地增值税应纳税额的计算
1、基本公式：
（1）增值额=收入-准予扣除的项目金额
（2）增值率=增值额÷扣除项目金额x100%
（3）应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除数
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2、扣除项目的规定
转让项目的性质
扣除项目
具体内容
转让土地（卖地）
扣除项目（2项）

新建房屋（卖新房）
房地产开发企业（5项）

非房地产开发企业（4项）
存量房屋（卖旧房）
扣除项目（3项）
　评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率
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转让新房扣除项目具体规定
房地产开发企业
非房地产开发企业
①土地价款
同①
③开发费用：借款利息能分摊、有证明：借款利息+ (①+②)×5%(内);借款利息不能分摊、无证明：(①+②)×10%(内)
④税金：营业税、城建税、教育费附加
同2
同3
⑤加计扣除项目 (①+②)×20%
②开发成本
④税金：营业税、
城建税、教育费附加、
印花税
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转让旧房扣除项目具体规定