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土地利用规划
（3）土地利用规划的内容
规划的具体内容，因客观环境条件的差异，其侧重点有所不同。但从总体而言，从宏观到微观，整体到细部，土地利用规划有下列规划内容。
规
划
内
容
土地利用现状分析、评价与
（一）生态经济学及其思想
1．生态经济学(Ecolomics)是生态学和经济学相互交叉而形成的一门边缘学科。是从经济学角度，研究生态经济复合系统的结构、功能及其演替规律的一门学科。
2．生态经济系统内部各组成部分及其外部环境之间存在着有机联系。生态系统平衡是其相互作用和协调的一种状态标志。系统的运行目标就是实现其平衡状态。
四、生态经济理论
（二）对土地利用规划的指导意义
1．土地利用不仅是自然技术问题和社会经济问题，而且也是一个资源合理利用和环境保护的生态经济问题，同时承受着客观上存在的自然、经济和生态规律的制约。
2．土地生态经济系统是由土地生态系统与土地经济系统在特定的地域空间里耦合而成的生态经济复合系统。人类利用土地资源时，必须要有一个整体观念、全局观念和系统观念，考虑到土地生态经济系统的内部和外部的各种相互关系，不能只考虑对土地的利用，而忽视土地的开发、整治和利用对系统内其他要素和周围环境的不利影响。
五、人地协调理论
（一）人地关系理论的发展
环境决定论
协调论
征服自然论
人类各种活动是
受到自然环境所
制约的.
违背唯物辨证论,
是一种环境宿命
论
过分强调人类的
主观能动作用,
盲目追求对自然
片面征服.
是一种唯意志论
人类与环境之间相
互影响,相互改造,相
互依存,是对人地关
系的科学认识,遵循
了自然界对立统一
规律和世界物质统
一性原理
五、人地协调理论
（二）对土地利用规划的指导意义
1．明确人与自然的对立统一关系
人是地球环境的组成部分，人与环境之间有着不能任意改变的“奇妙相关”
人类活动同环境是息息相关的
人类与自然环境之间的相互作用和相互制约，人类活动必然影响环境，而环境反过来对人类行为产生制约
2．遵循自然规律，协调人地关系
发挥人的主观能动性，引导环境向有利于人类的方向发展，趋利避害，实现可持续发展
六、系统工程理论
（一）系统工程
霍尔三维结构图
（二）对土地利用规划的理论指导意义
土地是一个系统
土地利用实际上对系统的优化
土地利用规划是一个系统工程
一、维护社会主义
土地公有制原则
二、因地制宜原则
四、逐级控制原则
五、动态平衡原则
三、综合效益原则
城市土地利用结构的合理化是提高聚集经济效益的关键。土地是生产力的第一源泉。城市土地作为一般生产资料，它给劳动者提供立足之地，给劳动过程提供活动场所。城市经济依托于土地，核心问题在于利用土地的自然力，使之转化为生产要素，形成直接生产力，有效发挥其“财富之母”的作用。
据统计资料表明，日本城市商业、工业和农业的土地单位面积平均收入比为10000：100：1。这种巨大的土地产值效益差距具体表现在土地价值的差别上，它推动着工厂企业向城市边远地区土地价格低的方向扩展，即所谓的城市离心率函数作用。
因此在城市土地利用的规划中，就要运用这一作用来重新调整城市空间，合理布局，改善城市土地利用结构，使之符合土地经济优化的要求。例如，城市中的黄金地段应建立包括金融、旅游、外贸等在内的大型商场，形成聚集规模效应；利用土地价格，促使企业、单位、个人向各自优化地段集中靠拢，形成区域集约优势；建立多层次综合工业楼，使工业厂房向高层叠加发展等，以其提高土地的产值效益。
房地产开发项目策划的流程

首先要确定项目的类型:商业区、居住区、游乐场、渡假村等等。然后查阅大量的资料，对所在城市的土地价格、市场需求、相关政策等等进行详细的了解。并进行SWOT分析。

:功能结构分析,路网分析,绿化景观分析……总之要体现大体的构思.

这个过程要让开发商对即将产生的成本和投资回报率、回报年限有个较为详细的了解。
例：以居住区开发为例进行分析。
一、房地产成本组成
①用地成本。大约占到总成本的35%~40%左右。各个城市的水平不一。具体水平可查询相关资料。
②建筑成本。高层19层以下大约在1200-1500左右(城市不同,建筑风格不同有差异),,700都多了,可能500就够.  全国各地差别不大。
③  前期工程费：指土地、房屋开发前发生