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上海办公楼市场分析
2002年9月25日
上海办公楼市场分析
从发达国家的经验来看,办公楼宇在整个房地产市场占有相当的份额,是重要的不动产
投资品种。尽管目前在我国房地产市场办公楼宇所占份额还较小,但作为不动产的重要投资
品种,其稳定的收益和良好的现金流,必将愈来愈受到投资者尤其是中长线投资机构的重视,
应该说办公楼市场在我国将会有一个比较大的发展空间。
一、“九·五”以来办公楼市场基本情况
1、供应情况。“九·五”以来,办公用房供应量(竣工面积)
万平方米之后逐年回落,,同期施工面积也达到近年来的低
。与此有所不同的是,反映供应量先行指标的新开工面积,率先在2000
,,新开工面积自1996
年以来首次出现正增长,市场供应量下滑的趋势得到扭转。
“九·五”以来办公用房施工、竣工情况单位:万平方米
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年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001
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施工面积
新开工面积
竣工面积
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2、吸纳情况。“九·五”以来,办公用房市场吸纳量总体呈平稳增长态势,销售面积自
1996、1997、1998三年连续大幅增长后近期走势较为平稳,而出租面积逐年放大,2001年为
,为1996年的15倍,强劲的走势充分反映出市场对租赁方式的认可度和接
受度。
“九·五”以来办公用房销售和出租情况单位:万平方米
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年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001
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销售面积
出租面积
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3、空置面积。办公楼的空置面积,在“九·五”的前三年是继续增加的,但自1999年
以来这种情况有所改观,1999、2001年的空置率分别呈负增长,而从今年上半年的情况看,
市场的吸纳力有进一步放大的趋势,供过于求的局面已发生根本性改变。
“九·五”以来办公用房空置面积单位:万平方米
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年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001
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空置面积
增长(%) +208 +156 +60 -8 +10 -14
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4、价格走势。办公楼市场价格,自1995年开始下跌,中房上海指数从1995年2月的
1463点下落到2000年4月的905点,历时5年多时间的连续下跌,跌幅达39%。在经过三
个月的低部盘整后,从2000年7月开始止跌回升,目前(2002年6月)中房上海办公楼指数
为953点,较上月上升10点,%,较