合作建房土地增值税清算问题.docx

争议！合作建房土地增值税清算问题
争议！
合作建房土地增值税清算问题
合作建房，是房地产开发企业拿地的重要途径之一。由于《土地增值税暂行条 例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件尚不够细化，在清算实务 中对于合作建争议！合作建房土地增值税清算问题
争议！
合作建房土地增值税清算问题
合作建房，是房地产开发企业拿地的重要途径之一。由于《土地增值税暂行条 例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件尚不够细化，在清算实务 中对于合作建房的判定仍存在一定问题和争议。
案例解读
甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙经济开发公司（以下简称“乙公司”） 签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司负责投入资金及全部开发活动， 乙公司将其所有的土地使用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产，甲公司 分得其余房产。后经协商，乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平方米出售给 甲公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用 权的发票给甲公司。
情况一
若乙公司只取得房屋自用，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些 具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金， 双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应 征收土地增值税。因此，对乙公司暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产 转让应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时 的公允价值作为转让土地使用权的收入，再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收 土地增值税。其公允价值可按国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）款的要求 确认：、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对甲公司来说， 相当于用其建好的房产换取土地使用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开 发成本，并将该部分公允价值计入销售收入。
情况二
若乙公司将土地使用权作价投入甲公司，换取甲公司一定股份再由甲公司开发 该项目，根据财税[2006]21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房 地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的， 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字 [1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。所 以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使 用权计算其应缴土地增值税。对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估 价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以扣除。
情况三
若乙公司获取的是部分货币资金和部分房产，如例中所述，乙公司得到1200 万元现金及4000平方米商铺，根据财税字[1995]48号文件的规定，其分得的商铺暂 免征收土地增值税，但其分得的现金应征收土地增值税。在现行规定下，乙公司应 进行如下处理：
（一） 对于乙公司取得的现金部分，应按照配比原则，与取得土地使用权的成 本配比计算土地增值税。如乙公司获取的房产公允价值为2000万元，而该地块土地 使用权成本为1600万元，在不考虑其他税费的