房地产营销论文.pdf

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峰）不但影响到住宅房地产的开发，还直接影响商业与工业对房
地产的需求，所以在做商业地产中要充分考虑该项目所处地区的流动
人口与常住人口的数量。现在的趋势就是人口不断地从农村流向城
市，城市花水平急速提高。此外，家庭的结构变化趋势也在人口因素
的考虑之列，这会对房地产产品的户型配比起到了一个导视作
用。
政策法规与利率税制：“国八条”也好，“国六条”也好，
都是国家通过政策法规
与利率税制进行房地产调控的手段，既体现了尊重经济规律，又
带有行政干预的色彩。 第二、微观环境分析。
微观环境是房地产经营业务往来过程中的直接影响因
素。包括供应者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素。
顾客是房地产产品的直接购买和使用者，任何产品，只
能满足其特定的目标市场需求。如住宅小区靠近知名学校，即制订以
强调子女教育为主题的营销策略，占领中小学生家庭的住宅市场；小
区靠近公园绿地，即强调运动与休闲，以重点赢得中老年家庭的
青 房地产企业市场环境还包括各类公众，如融资公司（开发商获
得资金支持的可依赖者）、媒介公众（开发商声誉的保障者）、政府公
众（这个不说也明白）、公民团体公众（商业地产中的重点）、当地公
众（为施工骚扰安抚民心）、一般公众（散户）、内部公众（树立开发
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信心的源泉）。 在房地产开发企业中，好的产品才有好
的市场，物业第一、营销第二。
三、房地产营销策略的应用
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日
用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使
用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
产品策略（product）
随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风
避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。
这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进
行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，
从而赢得更多的消费者。 名称。给房地产商品取一个好
听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，
金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古
典的高雅。
物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品
供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。
为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和
现代化的格局。
文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的
图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小
区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝
试。
借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的
建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，
既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势
的费用。另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新
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速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障
型、设计综合型。
品牌推广 . 良好的企业品牌对内可以提高员工的忠诚
度，对外提高顾客忠诚度，给企业带来良好的经济效益和社会效益。
海达房地产先后投资开发了“桃花园东里、洛川里、泰来里、日光公
寓、祥居公寓、玉泉公寓”等中、高档规模住宅，武清开发区标准厂
房等三十余万平方米建筑工程，其中祥居公寓、玉泉公寓已获市级优
良工程称号。在广大消费者中有着良好的口碑，已经建立起自己的品
牌。通过本项目——海韵家园的销售能够进一步增加企业的知名度、
认知度和附加值，为今后的进一步发展提供了保证。
价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。
科