商铺物业管理服务内容.pdf

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方面：
对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现
场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多
是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不
同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施
工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要
着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修
管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要
及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，
则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，
但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的
证据或参考。
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商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不
同。商业物业的核心在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较
其它物业相比是较高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环
境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，
保证其正常运行主要靠平时养护。
商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证核心空调、自动扶梯的正常使用。商铺
供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来
不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气
运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保
电气和核心空调、自动扶梯正常运行。
商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。
4 商铺建筑物的养护及维修管理
商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安
排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），
检查修缮结果。
工程性质的确定。
依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附
属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全
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的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非
常重要；
中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持
原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混
凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，
可使建筑物内的部分业户继续营业；
小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物
原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，
门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽
可能不影响业户及顾客。
建筑物维修的档案管理
建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物
的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。
维修或施工工程的管理
设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮
施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任
工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理
体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派
专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合
同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。
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检查监督
维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录
在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。
5 商铺保安服务管理
治安管理
商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监