旭辉集团股份有限公司.docx

旭辉集团股份有限公司
企业金融稳定评价报告
中国房地产金融稳定研究组
企业评价报告
旭辉控股（集团）有限公司
基本信息及摘要
基本信息
公司名称
旭
企业名称
负责人
成立日期
经营状态
旭辉集团股份有限公司上海闵行分公司
陈东彪
2017/7/7
存续
旭辉集团股份有限公司长宁分公司
傅明磊
2013/3/29
注销
旭辉集团有限公司上海分公司
林中
2003/12/15
注销
上海永升置业有限公司分公司
林中
2002/2/8
注销
行业发展测评
行业简介
房地产行业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。
房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则是包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
产业链情况
房地产开发是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了巨大的“拉动效应”。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向拉动效应，二者之和为对和行业的总带动效应。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。
行业概况
2018 年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。上半年部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围。
全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018 年全米，同比增长 %，增速比 2017 年低 个百分点；销售金额 万亿元，同比增长 %，增速比 2017 年 低 个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为 %、%、%和-%，下降趋势明显。
重点城市的新房成交面积进一步下滑。公司长期重点观察的 14个城市1 商品住宅批准预售面积同比增长 %，成交面积同比下降 %。截至 2018年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约 个月。
房地产开发、投资保持较快增长。全国房地产开发投资完成额为 万亿元，同比增长 %，增速较 2017 年提高 个百分点；房屋新开工面积 亿平方米，同比增长 %，增速较 2017 年提高 。
土地市场明显降温。由于销售放缓，企业拿地更加谨慎，土地整体溢价率回落，流拍现象增加。根据中国指数研究院统计，2018 年，全国 300 个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%；住宅类用地平均溢价率为 15%，较 2017 年下降 19 个百分点。
行业融资渠道趋紧，按揭贷款成本上升。2018 年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长20%，增速较 2017 年末低 个百分点。2018 年底，个人住房贷款加权平均利率为 %，较 2017年底上升 个百分点。
各地加快培育和发展住房租赁市场。各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括增加租赁住房的土地供应，支持租赁住房机构发展，打造住房租赁交易服务平台，试水“租购同权”，加大对住房租赁金融的支持力度。多地加大租赁市场整顿力度，出台管控措施，规范市场秩序，促进租赁市场健康发展。
从住房需求端来看，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但我国人口的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比 80后人口少 3,100 万，00 后又比 90 后少 4,100 万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。
从住房供给端来看，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。政府保障性住房将成为城市住房供给的重要来源，中低收入城市居民的主要居住场所。商品住宅的品牌、品质和服务已成为房企的核心竞争力。
房企只有基于人民美好生活需要不断拓展、提升能力，打造客户愿意买单的好产品、好服务，才能得以生存和发展。
二、企业经营管理测评
股权分析
股东及其出